经济适用房空间差异分析

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1、中国发展研究基金会资助项目中国经济适用房供求的时空差异与政策选择中国人民大学李培2009年8月为探索政策研究人才培养的新机制，为国家未来的理论与政策研究培养后备力量，中国发展研究基金会于1999年设立了“发展研究奖学金”项目。该项目每年从百余位博士研究生提交的论文研究计划中，通过严格的选拔程序，精选10-20篇博士论文研究予以资助。这些研究紧扣中国发展改革的脉搏，从不同学科视角，透视了经济社会发展中的重大问题，实现了理论研究与实践的紧密结合。本项目2007年得到了通用汽车（中国）投资有限公司的资助，更名为“通用汽车•中国发展研究青年奖学金”。本文是该项目2007-2008年度受益优秀

2、博士生的论文摘要。目录1简要文献回顾....................................12住房保障政策的国际经验..........................43中国住房制度改革的政策评析......................54中国经济适用房政策演变轨迹及实施效果............65经济适用房的“买”与“租”.....................116经济适用房住户住房意向分析.....................127构建“以人为本”的经济适用房的政策建议.........15重要参考文献.....................

3、...............18附录............................................20编者说明.....................................25住房是人类最基本的生活消费资料，受社会经济发展状况和资源环境条件的制约，中低收入家庭的居住问题往往表现出住房支付能力不足的特征。因此，如何完善住房保障体系，为中低收入家庭提供满足其基本生活需求的居住条件是构建和谐社会的重中之重。1998年房改在某种意义上是通过一次性交易把个人以前为单位服务所积累的“贡献、需求和资历”转换成对住房部分所有权的。中国城市住房供给方式从“单位分

4、配”向“市场流通”的转变引发了住房市场的供求矛盾，住房可支付能力的社会分层问题随之加剧。在房价持续高位运行的情况下，城镇大部分中低收入住房困难家庭已经难以通过购买商品房来解决自身的住房问题，经济适用房政策的推出正是在这种特定的条件下提出的。作为一种以行政方式划拨土地，享受政府政策优惠，以保本微利为定价原则，面向中低收入家庭出售的普通商品房，经济适用房既不同于完全意义上的商品房，也有别于中国20世纪90年代中期大力推广的安居房和集资合作建房。经济适用房政策的实施，推动了中国住房体制的改革和转轨，提高了中低收入家庭住房可支付水平，扩大了居民的住房消费，平抑了商品房总体价格水平，为缓解房屋

5、拆迁矛盾开辟了新途径，从而促进了社会的稳定与和谐发展。然而，经济适用房建设在发挥其住房保障性作用的同时，也暴露出了许多的缺陷，且主要表现在以下几个方面：经济适用房的建设规模、销售价格与套型有悖于政策的设计初衷；学术界与政界对经济适用房政策的影响评价不一；滥用国际公共住房建设经验；与经济适用房相关的研究缺乏规范的分析视角；经济适用房政策改进的方向有待明确。学术界与政界对该问题认识的多样化不利于政府制定统一的经济适用房政策，容易导致原本简单的问题和应该明了的政策走向停滞不前，严重阻碍中国经济适用房的发展进程，进而限制中国中低收入阶层住房改善的步伐。基于此，本文试图在对中国经济适用房政策进

6、行全面梳理的基础上，通过对比分析不同阶段、不同地区经济适用房的政策效应、存在的问题与改进的方向，为新时期经济适用房政策的完善提供政策建议。1简要文献回顾住房问题涉及到居民基本的社会权利，无法获得稳定的居所，某种程度上就意味着无法获得分享国家经济增长的起点。市场机制下，个体经济能力的差异决定了个人和群体在争夺优势资源过程中的相对竞争力。如何为低收入家庭提供公1共住房，解决他们的住房需求自然成为了国内外学者们关注的重点。1.1公共住房的国际研究现状与不足理论分析方面，Alonso（1964），Mills（1967）以及Muth（1969）建立的经典城市空间结构解析模型（AMM模型）为我们

7、提供了一种分析城市空间一般均衡的严密范式，长期以来一直是学者们分析消费者住房决策的主要理论依据。近年来，许多学者对AMM理论模型进行了相关扩展，通勤成本、名义工资水平、城市房屋价格以及城市舒适度逐渐被视为影响代表性消费者住房决策的关键因素（Millsetal.,1997；Anasetal.,1998）。在消费者住房决策的实证研究中，多数学者均假定竞争性住房市场是独立运行的，在此假定下，空间均衡可以充分反映购房者的住房偏好。然而，即便是在发达国家，这一假定也