戴德梁行沈阳融丰水镜营销策划构想

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2、融丰·水鏡閣

3、营销策划构想二OO七年一月致沈阳融丰置业发展有限公司戴德梁行沈阳团队2002年进沈阳市场2004年分公司建立调研/策划/代理/物业在职员工90余人累计服务项目近200万平高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售2007年期待新的突破……1市场如是说成功是怎样炼成的市场分析/目标客群锁定2梦，愿望的达成市场定位3产品价值论产品策略4好酒勤吆喝营销推广策略1市场如是说市场分析/目标客群锁定市场竞争与消费心理EF本项目市场供给1市场如是说保利百合花园罗

4、马假日鑫丰国际富雅豪临新湖北国之春巴塞罗那周边供给114万平，已消化约40万平项目名称面积范围(㎡)主力面积(㎡)富雅豪临71-17890-110新湖北国之春50-13590-110罗马假日*80-120*80保利百合花园50-12491-93鑫丰国际52-14268、76、98巴塞罗那24-14290、105面积分析1市场如是说面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层项目名称户型比例合计一室二室三室复式(跃层)富雅豪临8%69%22%1%1894户新湖北国之春10%55%30%5%1505户*罗马假日52%29%19%－334户保利百合南园15%56%29%－*440户鑫丰国际－7

5、0%30%－1626户巴塞罗那15%46%39%－2516户统计11315户户型分析1市场如是说二室配比占据绝对主力项目名称主卧开间(米)客厅开间(米)富雅豪临3.2-3.64.2-4.3新湖北国之春3.3-3.63.55-4.2罗马假日3.93.9-5.4保利百合花园3.3-3.43.8-4鑫丰国际3.33.9-4.2巴塞罗那3.3-3.63.9-4.5开间设计1市场如是说二室主卧3.3-3.4米三室主卧3.6米二室客厅3.9-4米三室客厅4.2-4.5米项目名称主卧窗客厅窗富雅豪临部分飘窗270度转角窗新湖北国之春大部分飘窗大部分落地、转角窗罗马假日普通窗普通窗保利百合花

6、园大部分飘窗、少量转角窗大部分落地、转角窗鑫丰国际多层为飘窗、高层普通窗部分高层为转角或飘窗窗设计1市场如是说卧室多为飘窗，客厅多为落地窗销售价格1市场如是说随工程进展，整体均价接近4500元项目名称均价最高价富雅豪临45005700新湖北国之春43005500罗马假日*4062-保利百合花园40004900鑫丰国际40004550巴塞罗那*4200*5000项目名称临街商业富雅豪临商业配套面积近5500㎡，约占总建面2%，为2层商业新湖北国之春沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业罗马假日裙楼为4层商业保利百合花园沿北二东路一侧为3层、云峰街2层鑫丰国际沿北二路和云

7、峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业临街商业1市场如是说临云峰街为2层商业1市场如是说市场表现客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群面积范围跨度大，面积配比多而全产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅人群锁定（客户群年龄段分析）1市场如是说前提：有支付能力有购买欲望40-50岁构成了高端购买的主力人群生活圈1市场如是说20-30岁30-45岁45-55岁事业圈亲情圈朋友圈事业圈亲情圈朋友圈事业圈亲情圈朋友圈事业圈亲情圈朋友圈生活圈失衡，期

8、望和谐1市场如是说李先生：年龄：40-50岁职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授…收入：年薪12万生意场高峰期/应酬/迷失家庭信任危机/代沟朋友圈淡出/孤独生理亚健康ED力不从心心理生不逢时/焦虑/贪念/怀旧40-50群关键词角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？心理健康投资与生理健康投资同样重要！1市场如是说市场机会高端产品缺乏特色产品缺乏小而精客群集中------高端独特附加值----配套人性化管理----物业大而全心理健康------理念

9、长尾法则

10、告诉我们成功只因为先走了一步

11、2-8定律

12、是不败的法则找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品先行一步，就能

13、创造出属于我们自己的USP1市场如是说把握时机市场接受度时间2梦，愿望的达成市场定位是你收藏了她，还是她收藏了你！双向选择的博弈马斯洛的礼物生存需求保障性安全需求私秘性归属需求舒适性自尊需求尊贵性自我实现生活de真义水鏡閣市场其他产品2市场定位2市场定位《孕》旅美画家李自健作品

14、水鏡閣

15、是一个艺术品，不是流水作业的产品

16、水鏡閣

17、凝聚的是开发商的心血和心愿

18、水鏡閣

19、只为懂得欣赏她的人而准备

20、水鏡閣

21、给你的不是房子，不是家，也不是简单的生活品质，而是一种心境梦，愿望的达成核心价值观2市场定位人本位思想心愿的