成都房地产市场分析(锐理数据平台)

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1、2011年成都房地产市场年报2012年1月12日政策市场土地新开工商业2011年中国楼市总观点（引用国信证券部分观点）基本观点：2011是“政策市”总观点面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业小结商业趋势预测虽然支撑行业长期向好的因素依然坚实，基本面在未来至少十五年内仍有望继续向上，但由于政府垄断土地供应、开发过程的行政审批环节繁琐冗长，使得国内房地产业较易成为政府调节经济周期和平衡社会各阶层利益的工具，调控因此呈常态化。在此背景下，房地产市场表现与基本面经常会发生背离：①基本面好时，政策打压预期增强，导致基本面预期转差，房

2、地产市场受压；②基本面差时，由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性，政策松动预期增强，导致基本面预期向好，房地产市场恢复。从小周期看，由于目前房价问题政治化，导致房地产市场在政策打压下出现严重萎缩，一旦宏观经济预期转差并超过政府容忍度，将迎来政策松动、市场回升的预期。经济放缓、通胀回落，流动性及地方性行业政策面有望改善目前经济增速已放缓，通胀开始步入下降通道，房地产调控已产生明显效果，预计流动性及地方性行业政策面有望改善：①明年新增信贷投放量约8.5万亿，M1增速约11%；降准累计幅度约150bp，时点从11年12月开始；②地方性行业政策有望破冰，各

3、地或陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业的政策，但限购会否取消仍取决于行业调整造成的痛苦程度及政府的耐受度。行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定按上述政策松动假设，预计12年新开工面积增-7%，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增5%和-2%，新建商品房均价跌7%。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。并购重组及战略转型为房地产行业带来新机遇调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险，随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”，一些企业将被动或主动退出行业，并购重

4、组及战略转型为房地产行业带来新机遇。全国房产市场形式——房地产调控成效明显，景气指数回落至不景气区间，新增开工面积增速出现明显回落。房价上涨过快势头得到有限遏制，重点城市成交低迷。全国“政策市”特征明显。全国房地产景气指数已回落至不景气区间全国范围内房价过快上涨势头得到有效遏制全国新开工增速出现明显回落全国重点城市成交低迷经济面——预计2012年通胀有望明显回落，央行可能还会再下调两次存款准备金率，流动性有望改善。2012年通胀有望明显回落（2012年为预测趋势）存款准备金率还有100个BP的下调空间通胀开始回落CPI从2011年7月达到6.

5、5%的高位后，开始出现回落趋势，据国信宏观小组预测，2011年末有望回落至5.2%，2012年末有望回落至2%左右。2012年流动性有望改善2011年10月外汇占款当月余额环比下降了249亿元，为近四年来首次下降。考虑到经济增速已放缓，通胀有持续回落可能，预计继续下调存款准备金的可能性增大。国信宏观小组预测2012年一季度、二季度分别还会下调两次存款准备金率，幅度均为50bp；预计2012年新增信贷投放量较2011年明显增长，有望达到8.5万亿元；预计2012年12月M1增速将攀升至11%，好于2011年末水平。经济面——GDP增速已逐步回落，

6、预计在2012年全年，中国GDP增速将保持8.5%左右的水平。经济增速虽放缓，但依然保持在8%以上的水平。预测2012年的宏观政策面依然不会松动，但地方政府可能会出台一些地方性的“保市”政策。1997年-2012年中国GDP增速走势图（2011-2012年为预测）（单位：%）9.3GDP增幅（%）7.87.68.48.39.11010.110.411.611.999.110.49.28.51997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年政策

7、导向扶持经济走向扶持经济走向经济走向抑制政策导向抑制时间政策导向1997年……2003年……2007年2008年2009年2010年2011年2012年根据中国社科院的预测，中国2012年的GDP增幅大概在8.5%左右；房地产政策趋势与中国经济走势一直都是相互背离的，根据现有经济发展情况来看，2012年房地产政策趋向应该依然延续今年的抑制导向；若明年中国经济出现大幅度的下降，不排除在2012年部分地方政府会出台相关的“保市”政策。2011年部分地方政府已出台的微调政策汇总城市南京重庆杭州佛山成都北京中山政策微调主要措施恢复最高可贷额度；对购买改善居住

8、条件的普通住房职工提供必要支持主城买首套按揭房可申请财政补贴符合条件的购房者今年内在开发区内购房可享受最多2