精品文案-深圳东莞金众房地产有限公司金域中央项目价格策略报告

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1、金域中央价格策略报告谨呈：东莞市金众房地产有限公司9/17/2021版权声明本文仅供客户内部使用，版权归****所有，未****书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。此报告内容请贵公司法律顾问严格审核，以规避法律纠纷，及降低政策风险。2定价的出发角度与整个项目的关系发展商的营销目标销售临近阶段的市场环境（整体市场的供求状况、租售水平）周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度营销战略、宣传推广强度及销售进度安排客户取向：心理价格、首期、月

2、供、总价、按揭成数、朝向、大小、用途、户型3解题思路营销执行安排价格表形成及验证目标的重新审视目标项目背景价格策略入市均价推导及形成价格策略的导入平面调差及竖向调差价目表形成及验证市场分析项目分析下阶段营销工作重点开盘销售开花图策略执行客户分析4明确目标是定价的基础，我们与发展商的目标沟通：短期目标开盘必然成功，确立市场地位长期目标实现较高的市场价值，借助项目一期成功，建立项目和公司品牌美誉度，为后期开发、销售服务什么样的开盘才能成功建立影响力？如何通过价格确保开盘必然成功？如何实现较高的市场价值？一期开盘对后期销售

3、将带来怎样的影响？51.项目背景分析1.1市场分析1.2客户分析1.3客户分析61.1宏观调控对下半年大户型价格制约影响有限自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。宏观调控政策影响及对策6月1日前，东莞城区的各中高档大户型项目已获得施工许可证，下半年90平米以上户型的市场供给充分，此政策对未取得施工许可证的项目影响较大，但对于城区下半年中高端市场竞争格局影响较小，对南城各大户型单位价格影响有限，但客户决策周期加

4、长，影响购买速度。加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。关于认筹的控制，对于根据认筹情况中客户需求高低定价的超规操作提出了一定限制条件。必须将客户对于价格的反馈提前。71.1宏观调控对分批推售、阶段性涨价提出了限制不得设“保留单位”在领取预售许可证后，应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张贴公布怡批准预售套数清单，不得设所谓保留单位。

5、严禁捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。宏观调控政策影响及对策禁止分批推售，逐步提高价格的超规操作。通过分批取得预售证的方式或提高“保留单位”的价格来阻吓潜在客户，到时通过折扣优惠等措施推售。每套房明码标价实行明码标价制度，在商品房销售点明示所有在售楼房的楼号、销售价格、付款方式及优惠折扣率等。禁止标价外随意加价、价格欺诈、价格歧视等价格违法行为。对于通过阶段性涨价，促进销售的超规操作提出了限制。因此，在价格制定中可考虑适当提高表价，加大折扣力度（明折公开和暗折低调处理）；暗折可以通过临

6、时的书面优惠进行处理，如在某日某某吉庆时间段购房可享受多少折扣，落款日期适度提前以应对检查。81.1下半年将持续价格上涨，存在一定政策风险住宅均价3181.36元/平方米，比去年同期的2767.34元/平方米增长了14.96%，基本持平去年全年的增长水平。住宅中洋房均价2869.53元/平方米，比去年同期的2156.5元/平方米增长了33.06%，这是增幅最大的部分。分析：今年上半年城区市场上主力楼盘纷纷突破5000元/平方米大关有直接相关联。城区主力楼盘均价也直接拉高了全市洋房均价，其中120平米以上户型推动作用最

7、为明显。91.106年下半年，大户型放量，且多为旧盘新货，预计价格将有一定程度的上升11月8月10月东峻二期1000套/4800-5000/3房137-153㎡/4房135--157㎡/5房150--180㎡春晓二期2300套/4900-5200/100～170㎡凯旋城四期300套/预计5500～6000/4房180㎡/5房250㎡国际公馆280套/预计5500～5800/3房120-130㎡/4房140-150㎡旗峰天下400套/5800～7000/140～170㎡聚星岛984套/6000～6500/3房120㎡/

8、4房180㎡/复式331㎡运河东二期400套/4900～5100/3房110--140㎡/4房160--170㎡南城东城莞城南城（包括凯旋城）预计8月后推盘在3000～3500套，中高端均价预计在5000～5200元/平米，面积多为140平米以上。下半年集中推盘的项目竞争逐步加大各项目推广强势期9月客户选择面广，延长决策时间9月～11月预计集中