精品报告-大连亿达2008年第五郡项目营销执行报告

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1、第五郡2008年度营销执行报告项目面临的宏观环境项目面临的环境是决定项目营销的根本和前提，也是决定项目营销目标制定的关键所在。宏观政策环境宏观市场环境未来发展预判政策环境分析24号文的出台，标志着中国住房制度发生结构性的根本变化，进入商品房与政策性保障住房并行的“双轨制”时代国务院颁布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”，目的在于实现住房商品化，社会化24号文的颁发和全国住房工作会议的召开,是自1994年城镇住房制度改革以来我国住房制度的第三次重大变革,其规格和意义高于此轮房地产宏观调控政策,使政

2、府的调控重点重新回归到住房保障体系,住房保障制度被明确的定为政府公共服务的一项重要职责,由此勾勒了中国市场经济体制下住房制度的总体框架,预示着我国住房制度即将进入普通商品房与政策性保障住房并行的“双轨制”时代。98年94年07年国务院颁布23号文，决定停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化，完善住房公积金制度。宣告中国住房福利分配制度的终结8月13日，国务院公布了24号文，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。中国住房制度进入政策性保障住房为主体，商品

3、房与保障住房并行的双轨制时代03年国务院颁布18号文，将中国住房制度改革目标由“多数人购买经济适用房”改为“让多数人购买普通商品房”，中国房地产市场开始进入爆发成长期房贷新政出台，全面紧缩行业银根，标志着国家对房地产行业的宏观调控转为以金融政策性手段为主9月27日，央行及银监会联合发布了《加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知中，从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款等各方面局做出了严格的规定要求。结合今年5次加息以及7次上调存款准备金利率，表明国家对房地产行业的宏观调控由原来产品结构调整的行政

4、性政策手段转为以金融政策性手段为主，旨在通过对房地产业的核心要素--资金的调控，进而达到对房地产行业进行结构性调整的目的。8月13日，国务院公布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的24号文，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。8月24-25日，全国住房工作会议召开。会议明确要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难，继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展06年国六条国十五条目的在于控制产品结构和房价快

5、速增长07年9月27日，加强商业性房地产信贷管理的房贷新政出台通过向小户型普通住房倾斜的金融政策，调节房地产行业的资金流向。房贷新政之于房地产开发企业的要点：收紧开发企业融资渠道，防止开发企业盲目资本扩张严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品

6、房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的7

7、0%，贷款期限最长不得超过2年。房贷新政之于购房消费者的要点：重点保障自住普通住房需求，抑制投资性及投机性购房需求严格住房消费贷款管理重点支持购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；已利用贷款购买住房、又购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档

8、次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；