美新玫瑰大道二期提报OK

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1、美新·玫瑰大道二期营销策划提案市场篇PART1市场曾经迷茫我们需要方向……市场部分报告目录整体市场研判区域市场研判竞争个案研判结论与建议CONTENTS从以上图表可以看出，2008年无锡商品房市场供应量逐季增加，全年的市场供应量较2007年增加了20.18%，后市存量房压力较大。整体市场研判近几个月锡城商品房市场供应量持续下滑，2月份出现了零供应的情况，而市场成交方面年初春节前后始终保持平稳，近两周出现了回暖拉升。无锡商品房市场供需走势无锡商品住宅市场供需走势2月份滨湖区两大盘万科魅力之城和太湖国际社区降价以后，月成交量分别达到了267（万科）

2、套239套（太湖国际），各区域内主要大盘促销进行客户抢占，逐步支撑了市场销量的平稳。从以上图表可以看出，2008年无锡商品住宅主力成交面积为81-100㎡，其次为121-140㎡，2009年的需求结构基本不会有太大改变。09年3月至今全市商品住宅成交量已全面超过冷清的2月份，日成交达到了180套左右，比前期拉升50%以上。刚性需求目前是去化的绝对主力，近90%以上的客群购置物业的目的是为自住。去化速度较快的太湖国际社区、万科魅力之城、金科观天下等项目以提升产品性价比（或降成本优惠价格，或提升品质，优化价值）为主要促动力。客户唯价格论占据主导，合

3、理的价格定位是能够吸引客户的首先前提。我们可以看到从客户成交量而言，08年下半年的成交量仅有正常量值的47%，另有部分刚性需求客户在观望中渡过了09年春节。而在目前促销风尽吹的情形下，超值性价比使得2、3月的成交量大大突破08年底的成交量。2月成交2400余套，3有前20日就已达到这个量，并在最近一周出现日成交近200套的金九银十指标。目前08年下半年刚性需求客户有近25%的量尚未被去化，而投资客层尚未正式启动。我们分析而知市场有起有伏，在前期低谷之后，各个楼盘均以让利方式促动营销，并已确实达到刚性需求释放的目的。在未来一段时间内，性价比将直接

4、引导市场消费观点，并形成销售惯性，促销性质的回暖将会继续保持。不过随着09年下半年各区域新推供应面积，以及政策导向的不明朗，市场前景并不十分乐观。因此，在09年上半年，是我们切入市场的最佳有利时机，绝不容错过。颂唐观点一从市场成交来看，各区域成交均有所下滑，供需结构失衡严重，新区的供需比例已经达到2.78：1。未来供求压力矛盾突出区域市场研判新区商品住宅市场供需走势新区09年1、2月份都没有新增供应量，而近几个月“第一国际”“中邦国际”等几个项目的持续热销保证了新区市场成交仍然保持平稳，但整体价格水平由于低开及促销有所回落。08年新区商品住宅供

5、售情况供应面积（㎡）同比增减幅（%）成交面积（㎡）同比增减幅（%）成交均价（元/㎡）同比增减幅（%）1月0-10055432.34+14.055081+17.722月0——19152.6+19.556282+53.743月0——42027.84+10.906083+43.404月101761.99-11.4135459.53-48.415240+39.585月150820.84+44.5640799.5-39.315462+17.066月237421.94+199.6832336.73-55.965673+20.097月0-10052943.2

6、8-3.045827+14.108月12964.2-80.6926332.56-64.665837+13.839月175460.6+21.1139846.4-46.515459+3.4510月238732.81+10050605.08-45.714654-9.1711月48297.66-11.5855500.32-28.994988-11.3112月162960.02-51.6050652.96-28.695020-3.54合计1126860.5+14.33500284.38-33.935340+9.54类别区域三月暖市下部分新区产品周成交量达

7、到三四十套MARK铭城开盘当日成交51套，均价5700元有超过70%以上的客户为本地客户，以自住为主新区总体而言还是量增价跌的趋势，主要是边缘产品的批发行为表现出了这种回暖感觉我们可以看到那金融危机对于新区版块的经济发展有没有冲击?无锡新区高新技术产业占园区业态60%以上，技术类产业在金融危机中的抗压性比常规产业更高。高新技术产业在09年1月产值仍保持了15%的增幅。部分外企受到冲击影响相对于其它城市外企而言，经济环境仍要好很多。受冲击比较严重的欧美外企，降低收入幅度较大的绝大部分为企业高管金领人士。有一定的经济影响，但波及范围不大。不过在金融

8、危机下，通过营销现场很多细节问题我们还是够查觉：区域客户特别是年轻置业者的预算有相当的下降。投资性购房较往年大大降低，新区投资性公寓产品处境艰难。客户