收入利润齐下跌 今冬大型房企降价或成主流 11-10-28

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1、！万科抄底的成本观11-10-17就在各地开发商紧捂钱袋、加速回款之际，万科却明显逆势而为。仅仅8、9两个月间，万科已在北京、合肥、广州、太原等地斥资70余亿元拿地。细心者会发现此番反常之举恰与3年前如出一辙。2007年，正是地产教父王石率先放出“拐点论”，2008年又是万科率先降价促销，引得部分开发商跟风出货。其后曾有业内人士暗叹王石错判形势，至少也是“定力不够”。但也有人发现，彼时唱衰的万科其实是最大的赢家。房地产“暴利”之源无非来自金融杠杆和地价升值，前者的空间已在此轮调控下备受挤压，以至众多激进扩张的房企有资金链断裂之虞；而后者通常又因“重置

2、成本”化为无影。只有少数善作波段的商家才成为借地升值的赢家。在过去10年中，地价与房价同步上涨。看似开发商与政府共享了土地升值的红利，但这多是一种误读——开发企业在“重置成本”过程中已将土地红利供手让给了地方政府。例如，开发商第一年以10000元/平方米拿地，两年后地价涨至20000元/平方米时，开发商本可以享受其中10000元/平方米地价差作为利润，但如果继续拿地，同样需付20000元/平方米的地价，前一轮开发的利润需被后一轮拿地的新成本抵消。所以，如果地价持续攀升，只要开发商不“金盆洗手”，就要一次次经历“重置成本”。但地价显然不是呈直线上涨的，

3、近十年来历次调控带来多次地价波动。嗅觉灵敏的开发商就学会利用地价波段“重置成本”，从而借势于地价下行时期拉低成本。这有些类似于股民在熊市中补仓来摊低成本。万科于2008年让利促销看似损失了利润，但因同时低价拿地，通过“重置成本”来看，利润未减，反倒因开发周期缩短而提升了资本周转率。当然，房企敢于逆势拿地仍要冒风险。保守者会认为，与其贪便宜闯入漫漫熊市倒不如持币旁观，但万科的决策显然不是贸然行事。以北京丰台郭公庄二期项目为例，万科以3.24亿元竞得该地块，成交楼面价仅8969元/平方米。而同一区域其它项目的土地成本是1.5万~1.6万元/平方米，“天塌

4、下来有高个的顶着”，由于有成本优势，万科当然有底气。万科的底气还源于对大势的分析。进入2011年，一二线城市商品房土地出让多不乐观，北京上半年的土地出让收入仅326.7亿元，和去年同期相比，降幅为48.32%，上海降幅也超二成。土地市场的量价齐跌，意味着两年后上市供应的商品房将数量骤减，未来供应量的下降难道不是未来量价的有力保证吗？万科之举，看似逆市却也是顺势而为。在政策调控下，市场低迷已成现实。聪明的做法倒不如顺民意降价回款再低价拿地，不争一时之利。而死扛的开发商多半已陷入了“沉没成本”的怪圈。经济学家给出的“沉没成本”35的比喻多有挖苦的意味。比

5、如，某人买了过期食品，本该扔掉，但一想到自己花掉的钱就舍不得了，于是冒险吃下去。其代价往往是还要添一笔医药费。在这里，买过期食品的开支就是“沉没成本”，因其不可能收回而被视为“沉没”。如今的许多开发商也处在类似的尴尬之境，买了高价地（至少部分成本已然“沉没”了），明知盖了房子价钱更高，损失可能更大，但一想到之前的成本，仍选择硬着头皮往前走。看看这样的开发商，再比比万科，不得不说，显然万科已将成本理论活学活用了。！饮鸩止渴要不得11-10-24民间借贷危机似已从涓涓暗流变成汹涌波澜，不但温州、鄂尔多斯等“传统”民间金融发达地区面临危机，就连河南、河北这

6、样的金融不太活跃地区也陷入高利贷风潮。从2008年至今，国家货币政策经历了从宽松到紧缩的全过程，这也正是催生民间借贷潮汹涌的一大诱因。而我们所处的房地产行业正首当其冲受到国家紧缩信贷政策冲击，从房企融资的3个主渠道看，银行信贷、国内上市融资都已呈关门态势，而今年以来，已火爆了一年的第三条主渠道——房地产信托之门也正被银监会锁紧。这种情况下，很多中小房企不得不将民间借贷当成企业“救命稻草”。据投资机构调查，鄂尔多斯当地房地产开发的资金来源超过80%依赖民间借贷市场，这是一个惊人的比例。开发企业对民间资金如此高度依赖也许只是鄂尔多斯的特例，但即便在北京这

7、样的市场上，不少房企也不得不借助于民间借贷的“三分利”（年息36%）。这些正是房企资金链绷紧的强烈信号。无论是房地产信托还是民间高利贷，这些资金青睐房地产投资，无非是看到房地产开发的高利润和高增长，同时认为房企有土地和房子作抵押，风险相对较小。然而，这种对房地产行业的高度信赖是建立在过去房地产高增长时代的路径上，也可能是在赌国家调控政策的放松，根据2008年~2009年的经验，他们会判断，一旦调控放松房价就会大幅反弹，从而大赚其钱。我们有理由相信，敢于以20%以上高利率借钱的房企也是在赌这个反弹，否则，很难相信在房地产成交量大幅下降、房价也开始下跌的

8、现在，以这样的高利率借钱是正确的选择。以房地产信托为例，回收周期多定为2~3年，投资者有可能寄希望于经济周期