融创集团-重庆奥园四期方案汇报

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1、重庆奥林匹克花园四期方案汇报重庆奥林匹克花园置业有限公司2006年04月12日第二部分：市场分析一、区域住宅市场成长情况二、区域市场供应特征三、区域内可借鉴案例分析四、大一号地块市场定位五、区域内供应产品特征六、区域市场目标客层研究七、四期目标市场定位及产品定位一、区域住宅成长情况1、区域住宅市场简述形成时间：北部新区位于重庆北部，于2001年挂牌成立。北部新区经开园的房地产开发始于2003年，该区域内大盘云集，开发商整体水平较高，而且2004年在奥园的带动下，“重庆向北”成为市场公认的趋势。各档次住宅区域内分布状况：2005

2、年前以中大户型的别墅、联排、花园洋房为主；2005年后除上述产品外出现高层项目并将持续增多。别墅项目（8000－10000元/平米）：龙湖蓝湖郡、保利高尔夫花园联排、洋房项目（3200－4800元/平米）：奥园、金科天湖美镇、棕榈泉国际公寓、融科蔚城、建工未来城、中央美地、协信TWON城、龙湖弗莱明戈、爱家丽都、绿地翠谷、和黄项目高层项目（2800－3800元/平米）：金科观天下、复地上城、龙脊金山名都购买人群变化：2005年前高端、中高端客户为主：各项目依托区位发展前景、各自的自然景观以及规划产品的优势，被重庆中高端人群的迅速

3、认可接纳。2005年后中端大众客户开始进入：在2005年下半年开始区域发展势头及市场关注度回落，而各项目因为容积率压力等原因，市场出现中端产品且供应量将进一步增大。（1）2001-2004年住宅交易面积（单位：万㎡）(上市量与成交量对比图表)2、北部新区住宅市场各项指标成长状况（2）2001-2004年住宅交易均价走势（单位：元/㎡）注：以上数据按建筑面积统计二、区域市场供应特征1、北部区域各档次产品供应状况随着国家相关宏观调控措施的出台，重庆房地产市场销售遇到了较大的阻力，销售价格虽然未出现下降的趋势，但在市场供应量居高不下的

4、情况下绝大多数楼盘出现较大幅度的销售速度下滑，而作为重庆近几年住宅市场最为活跃的北部区域（江北、渝北及北部新区），区域内多数项目也随着整个市场行情的波动出现较大幅度的下滑。产品类型项目名称总占地面积总建筑面积(㎡)容积率推盘量推盘时间产品形式主力户型（㎡）销售均价（元/㎡）销售状况别墅联排蓝湖郡1600亩65万0.61360套2005年7月-12月联排别墅220-2806800联排60%左右，独立80%左右133套独立别墅300-50011000保利高尔夫1200亩24万0.30152套2005年6月独立别墅350-480100

5、0080%左右协信TWON城210亩28万2.00119套2006年2月西班牙洋楼170-240580090％左右该类产品区域内其他楼盘中均有供应，但整盘供应的只有这几个项目而且市场接受度较高，主要是该区域良好的环境及发展前景被消费者接受，加之各项目自然景观较好，目前是重庆市公认的“富人区”。附表一：别墅联排产品产品类型项目名称总占地面积总建筑面积(㎡)容积率推盘量（套）推盘时间产品形式主力户型（㎡）销售均价（元/㎡）销售状况洋房为主龙湖弗莱明戈110亩8万1.094872006年3月西班牙洋房150-3104750不到50%天

6、湖美镇500亩40万1.202702005年1月花园洋房125-196430090%以上5002005年4月/12月花园洋房85-1974600（多层3800）重庆奥园3300亩250万2.006912005年4月花园洋房87-160380045%左右4702005年10月叠拼、洋房洋房100-170叠拼190-205洋房4200、叠拼5300洋房80套、叠拼50套棕榈泉1200亩80万1.002005年该项目未推出新的供应量，基本以消化2004年推出的少量尾房为主，供应量出现断档中央美地232201.293002005年5月花

7、园洋房75-1404000（多层两房3600）70%以上建工未来城850亩85万1.502852005年5月联排别墅107-140350090%左右2562005年9月花园洋房140-180480060%左右天江鼎城461亩45万1.463002005年11月洋房、小高小高70-140洋房110-140小高3500、洋房430070%左右融科蔚城1100亩85万1.163002005年8月/10月洋房、小高小高及洋房75-117310050%左右该类产品为区域内供应的主流产品，市场认知度最高而且销售情况较好。除该区域良好的环境

8、及发展前景外，该类产品的竞争优势及各项目的生活教育配套是导致客户落单的主要原因。附表二：洋房产品产品类型项目名称总占地面积总建筑面积(㎡)容积率推盘量（套）推盘时间产品形式主力户型（㎡）销售均价（元/㎡）销售状况高层为主鲁能星城2000亩320万2.402500