广州写字楼专题研究

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1、旺地发展顾问2011年3月广州写字楼专题研究第1轮文件目录1.1外立面设计亮点分析1.2大堂、层高、净高分析1.3智能化设备1.4空调研究1.5电梯研究1.6物业管理、租金1.7客户分析1.8小结目标选取以广州最具代表性、知名度最高、影响力最大、人气最旺的16个写字楼：进行分析，以此研究广州写字楼的具体情况珠江新城广州国际金融中心保利中心富力盈信大厦富力盈隆广场富力中心合景国际金融广场富力盈泰广场发展中心大厦珠江城天河北中石化大厦耀中广场维多利广场中泰国际广场保利中汇广场越秀区中华国际中心海珠区保利国际广场本次研究重点以

2、写字楼的外立面设计亮点、楼高、大堂、层高、净高、智能化、空调、电梯、物业管理、客户等多方面进行对比。1.1外立面设计亮点外观造型是写字楼吸引客户的第一切入点。西塔一期以第一高楼而闻名，大都会、市长大厦以其金色的外立面造型给客户留下深刻的印象。外形，主要体现在建筑造型、外墙用料、楼高三个方面1.1.1建筑造型楼盘建筑造型珠江新城广州国际金融中心整个建筑体厚重、沉稳，恰似纺锤形“通透水晶“，钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒保利中心南北通透板式设计、270°俯瞰一线江景富力盈信大厦富力盈隆广场富力中心以简洁建筑

3、外形为主题，设计概念来自中国二千多年外方内圆的玉器“琮”合景国际金融广场双帆外形的建筑设计卓越不凡，喻意“帆乘风势、拔地而起”富力盈泰广场发展中心大厦三分式的垂直结构，天然石敷设的立面梁柱，加上垂直的遮阳百叶，世界上首次在高层建筑的外部装置遮阳板片。珠江城现代风格，主色调为银色，建筑主体分为三个部分的曲级外形设计楼盘建筑造型天河北中石化大厦耀中广场造型四四方方，全部为写字楼。没有柱，间隔灵活，实用面积大维多利广场中泰国际广场现代感的体块进退,流畅的线条,略带欧式风格的设计元素有机组合,上下呼应,整体三段式处理,饰以局部石

4、材半圆柱及不锈钢拉杆,建筑整体造型稳重而含蓄,精致而空灵,以竖向的插块产生变化，在静止中营造出动感保利中汇广场越秀区中华国际中心外立面采用现代风格，简洁、利索，建筑主色调为银灰色海珠区保利国际广场现代风格，超长板式钢结构，高宽比1：8，为目前国内之最，建筑主色调为白色，立面形成左右对称的形式，简洁、清新1.1.1建筑造型1.1.2外墙用料楼盘外墙用料描述珠江新城广州国际金融中心玻璃双层幕墙保利中心low－e中空隔音玻璃幕墙富力盈信大厦LOW-E或镀膜双层中空玻璃幕墙富力盈隆广场LOW-E或镀膜双层中空玻璃幕墙富力中心Lo

5、w-E低辐射中空双层玻璃合景国际金融广场富力盈泰广场Low-E双层中空玻璃幕墙及铝板幕墙发展中心大厦全部采用浅色双层Low-E玻璃珠江城可自动调节百叶构成的双呼吸式Low-E幕墙天河北中石化大厦中空LOW-E钢化玻璃及石材幕墙耀中广场玻璃墙幕维多利广场玻璃及铝板幕墙组合(大部分为LOW—E玻璃)中泰国际广场挂花岗岩、铝板装饰及钢化镀膜低幅射中空玻璃幕墙（率先使用）保利中汇广场双层中空Low-E玻璃幕墙越秀区中华国际中心玻璃幕墙+铝板幕墙海珠区保利国际广场菠萝格木百页、铝板及透明钢化玻璃，360度全采光玻璃幕墙绝大多数写字

6、楼外墙采用LOW-E中空幕墙玻璃，绿色、环保、节能、安全、通透，视觉效果良好，具隔热、保温、减噪、隔阻紫外线等优质功能1.1.3楼高大多数写字楼楼高150-200米，建筑层数最高为103层目前广州第一高楼是广州国际金融中心，高432米以上图表为广州写字楼楼高概况1.2大堂、层高、净高分析1.2.1大堂高度分析写字楼均配置宽敞大堂，装饰豪华，高度在10米左右，达到了甲级写字楼水平；其中在天河北有四栋高度达到了18米左右，达到国际标准（参考成都商务写字楼等级指导标准）以上图表为广州写字楼大堂高度概况1.2.2写字楼层高分析写

7、字楼标准层层高在4米左右以上图表为广州写字楼标准层层高概况1.2大堂、层高、净高分析1.2.3写字楼净高分析以上图表为广州写字楼标准层净高概况净高均在2.7米以上，达到了甲级写字楼水平；其中广州国际金融中心和维多利广场净层高3.1米，达到顶级写字楼标准（参考成都商务写字楼等级指导标准）1.2大堂、层高、净高分析楼盘珠江新城广州国际金融中心智能消防逃生系统光纤感温系统及漏电火灾报警系统，保证安全疏散智能停车场管理系统1700个车位探测点，可实现区域或点位引导泊车；刷卡定位技术，获取停车位置的电子地图，方便快捷智能照明控制系

8、统集成控制灯光，自动调整明亮程度；节能智能窗帘，可根据太阳光的强烈程度，自动窗帘调节保利中心1、建筑设备监控系统BAS、安全防范系统SAS，火灾自动报警系统FAS等到智能化系统集成BMS的集成2、智能化系统集成BMS与通信设施系统CNS、办公智能化系统OAS、公众信息系统PIS等到信息集成系统IBMS的集成几乎所有的