阳光烟台海港路购物中心商业项目华高莱斯

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1、阳光100烟台海港路商业项目之顾问研究报告（第一分册市场研究与定位）华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD二零零五年九月五日总目录第一分册市场研究与定位第二分册设计概念与发展策略建议附件一需求调查报告附件二案例分析第一分册市场研究与定位一、宏观投资环境分析………………………………………………………5（一）城市经济环境…………………………………………………7（二）城市人口环境……………………………

2、……………………11（三）城市消费基础…………………………………………………12（四）城市商业基础…………………………………………………14（五）城市规划及建设………………………………………………17（六）城市竞争力分析………………………………………………19二、地段分析…………………………………………………………………35（一）地段的地理环境属性…………………………………………39（二）地段的经济价值属性…………………………………………41（三）国外中心商业区发展规律……………………………………57（四）

3、城市中心商业区类比案例分析………………………………59（五）消费者对区域的认同与看法…………………………………69（六）地段价值之商业发展趋势判断………………………………75REGALLLOYDS3第一分册市场研究与定位三、市场空间分析……………………………………………………………76（一）市场板块分析…………………………………………………80（二）重点项目分析…………………………………………………121（三）直接竞争分析…………………………………………………140（四）市场发展空间分析…………………………

4、…………………151四、项目定位…………………………………………………………………184（一）总体发展定位…………………………………………………186（二）功能定位………………………………………………………187（三）服务人群定位…………………………………………………188（四）商业形式建议…………………………………………………189（五）商业规模分析与建议…………………………………………190（六）功能分区主题建议……………………………………………210（七）业态组合与分布建议……………………………………

5、……220（八）一期（B地块）业态及租售建议………………………………231（九）多层商业楼层均质化策略……………………………………235REGALLLOYDS4一、宏观投资环境分析（一）城市经济环境（二）城市人口环境（三）城市消费基础（四）城市商业基础（五）城市规划及建设（六）城市竞争力分析一、宏观投资环境分析——综述（1）烟台总体经济处于持续增长中，发展趋势良好。（2）烟台的总体经济水平略低于济南、青岛、大连，但经济增长速度与这些城市基本同步。（2）烟台市人口自然增长率较低，市区总体人口近年来变化较小，烟

6、台本地人口拉动力较青岛，济南，显出不足。（3）烟台物价指数呈直线上升势头。人均可支配收入仅次于青岛，但人均储蓄远远高于青岛。反应出烟台城市消费具有较强的挖掘和引导潜力。（4）烟台的批零贸易基础较好，但自2002年至今，增长缓慢，在与青岛、济南的对比中，增长趋于落后。商业环境发展相对于城市发展略显滞后。（5）同作为沿海城市，烟台的城市化水平相对落后，从发展趋势看，未来增长空间较大。（6）烟台在环渤海经济圈东南城市圈中，尚处于发展的起步阶段。与青岛、济南的追赶式竞争，对促进烟台在近3年的发展速度，将起到积极的作

7、用。REGALLLOYDS6（一）城市经济环境2003年山东省主要城市GDP比较（亿元）1.GDP17801800（1）烟台GDP1600136813161400r2004年烟台国民生产总120010031030值（GDP）为1639亿元，1000883836835较03年增长18.8%。800691604557600454383406（2）与山东省其他市区比较400312290170200r烟台市GDP位于山东省前0三位，低于济南市和青市市坊市安市岛市；济南市青岛市淄博市枣庄市东营市烟台市潍济宁市泰威海市

8、日照市莱芜市临沂市德州聊城市滨州菏泽市GDP增长趋势比较（3）增长趋势30.00%r烟台市GDP增长率高于全27.23%25.00%24.54%国GDP增长率，并且呈加20.00%18.03%速增长态势。15.00%15.39%11.10%14.10%11.80%10.00%10.49%9.10%9.50%7.30%8.00%5.00%0.00%2001年2002年20032004烟台市山东省全国REGALLLO