万科二级城市开发及中国地产战略经营模式

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1、万科二级城市开发及中国地产战略经营模式2010年12月21日主要内容一：万科如何定义二线城市二：过去十年万科的城市布局三：二线城市开发对万科的重要意义四：二线城市开发的问题及解决之道五：万科的全国战略经营模式一、万科如何定义二线城市1.2万科对二线城市的定义宏观数据标准：1、国内生产总值600亿元人民币2、人均国内生产总值1.4万元3、城区常住人口100万4、城市建成区面积100平方公里行业数据标准：1、全年商品房销售面积150万平米2、商品房销售均价2000元/平方米单项或多项指标低于上述要求的城市，万

2、科将其作为三线城市，暂不开展业务。1.3.2二线城市与一线城市房地产投资均保持两位数增长1200单位：亿元989100078474980063160041140032317613310720011616111578680上海北京深圳沈阳天津武汉苏州201020111.3.3二线城市与一线城市销售面积均保持双位数增长单位：万平米1.3.4二线城市均价价格涨幅明显好于一线城市1800016764单位：元/平方米15963158021553316000150621430814000121481169511833120001

3、052310000820680006737710256656000400020000上海北京深圳沈阳天津武汉苏州2010120111.3.6二线城市与一线城市成长性比较结论：主要二线城市成长性优于一线城市一线城市回报和前景稳定，市场规模庞大，仍是主要市场二、过去十年万科的城市布局2.11992-1999快速扩张到被迫调整1996-1999由于资金储备量、市场环境、产品策略等原因，集沈阳团业务收缩至一线城市和北京主要二线城市。天津上海深圳2.22003-2007新一轮二线城市扩张东北区域2003-2007长春集团开始进

4、行区域集中沈阳的发展模式，在15个城北京鞍山市开展业务。珠江三角大连洲和东北地区的区域布天津局基本完成。长三角区域2004年，集团重点发展成都南京武汉南昌长江三角洲地区，拓展上海苏南市场。广州佛山中山深圳珠三角区域三、二线城市开发对万科的重要性3.12010二线城市营业收入、净利润超过一线城市二线城市营业收入占集团总量比例二线城市57%深圳19%北京上海11%13%3.12010二线城市营业收入、净利润超过一线城市二线城市净利润占集团总量比例深圳二线城市28%55%上海13%北京4%会计报表统计二线城市：长春、沈阳、

5、南昌、成都、武汉、天津3.32010万科在二线城市市场优势明显2010集团各城市当地市场占有率比较10%8.7%9%8%7%6.4%6%5.4%5%3.7%4%3.3%3%2.2%2%1.4%1.6%1.6%0.9%1%0%深圳上海北京成都天津沈阳武汉南京长春南昌以上比较为“地区公司营业收入/当地商品房销售额”3.4二线城市有利于分散风险，确保业绩稳健增长全国房地产市场长期向好的大势一线城市与二线城市存在三年左右的时间差、价格差异、产品差异万科选择行业与产品单一，需要跨地域的二线城市分散投资风险，发挥在一线城市

6、的已有优势四、二线城市开发的问题及解决之道4.1市场规模与购买力限制解决之道：•集中发展规模中挡住宅•典型案例：南昌四季花城占地面积：62公顷建筑面积：57万平米•视机会发展高档住宅•典型案例：南京金色家园占地面积：5.15公顷建筑面积：18万平米首期竣工：2003年6月4.2基础设施限制解决之道：•借鉴一线城市开发经验，对城市整体规划进行前瞻性研究，•投资城市发展主流方向或潜力片区•典型案例：成都城市花园占地面积：27.3公顷建筑面积：27万平米竣工日期：2004年6月4.4社会资源及合作伙伴限制解决之道:•前期引

7、入区域中心战略供应商与合作伙伴•积极输出管理，培养发展本地资源•典型案例：南昌万科4.5管理跨度限制解决之道:•总部集权管理透明度•产品近似标准化专业化规范化4.5.1集权管理：控制人事、财务、投资决策企财资规工人审投业务金划程力算诉策管结设管资法万划理算计理源务科部部中部部部部网心站项财成规工采市项项人物客目务本划程购场目目力业户发管管设管管营经经资管服展理理计理理销理理源理务部部部部部部部部部部公中部AB司心4.5.2通过战略供应商和产品标准化，加强产品品质保证集团战略供应商部品近似化区域战略供应商招投标规范定点

8、供应商（多期开发）普通供应商整合供应链产品品质保证、降低成本4.5.3万科现阶段竞争力结构中央集权的管理结构统一强大的公司品牌节约大量的营销费用增加产品溢价简洁的产品系列标准化的项目品牌节约项目的设计费用近似标准化的产品节约项目的定位费用节约项目的操作成本整体战略的基石：产品质量的稳定性、均好性职业经理人培养体系业务流程标准化体系健全的规范管理