房地产开发企业评价指标研究

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1、房地产企业评价指标研究主要内容第一部分企业评价理论第二部分现代企业评价方法第三部分房地产企业综合评价法研究目的研究房地产企业指标评价方法，通过合理的评价体系，为公司健康、均衡、可持续发展提供理论依据。战略动因解决代理问题价值评判与投资决策评价动因量化战略目标，促进企业战略目标的实现。企业存在多层次不同性质的委托代理关系，解决代理问题有依于构建激励约束机制，业绩评价具有激励和约束功能。投资决策的依据是投资价值的评估和判断，价值评判是在对既定业绩评价的基础上，对未来的收益与风险进行判断。所谓企业评价，是指运用数理统计和运筹学原理，采用特定的指标体系，

2、对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性的对比分析，对企业一定期间的经营成果作出客观、公正、准确的评价。现代企业评价采用财务指标和非财务指标相结合的综合评价指标体系。评价原理1、代理理论——为什么要进行业绩评价（1）节省交易成本有利于对企业业绩形成的诸因素获得规律性的认知，进而降低有限理性所引发的交易成本；制定防范措施，抑制机会主义倾向，进而降低管理性交易成本。（2）缓解代理问题，降低代理成本。代理问题包括股东与经营者的代理问题；小股东与大股东的代理问题；债权人与股东的代理问题；内部层级代理问题。理论依据（一）2、管理学理论——怎么进行业绩评

3、价：系统观念、权变观念、效率观念(时间效率）、人本观念等。理论依据（二）评价主体利益相关者内部管理者评价目的交易决策与监督管理控制企业整体内部责任中心支持系统决策支持系统内部管理子系统：预算、激励等评价客体1、定性指标处理主要采用问卷调查法，将定性指标分为5个档次（优秀、良好、平均、较低、较差），分别对应5-1分，用加权平均的方法对调查结果进行计算，确定该企业的定性指标档次。2、定量指标处理指标类型一致化和指标无量纲化。将逆指标和适度指标采用倒数的方法转换为正指标，根据不同的权重得出各项指标的贡献，通过线性求和法得出结论值。指标处理20世纪初发展

4、历史1920年1993年20世纪90年代20世纪末财务评价杜邦评价经济增加值平衡计分卡综合评价对企业财务数据进行简单分析，后来发展成为从成长能力、盈利能力、运营能力、偿债能力等各项指标结合的评级体系。美国杜邦公司通过财务指标的内在联系，综合、系统地分析企业的盈利水平。美国斯腾斯特公司根据企业的税后净利润减去全部资本成本后的净值，衡量企业价值。哈佛大学教授卡普兰与复兴方案公司总裁诺顿创立平衡积分卡法，从财务、顾客、内部经营、学习和创新四个方面对企业进行评价。财务指标与非财务指标结合，充分考虑股东、员工、顾客等因素，兼顾经济效益与社会效益。主要内容第

5、一部分企业评价理论第二部分现代企业评价方法第三部分房地产企业综合评价法（一）偿债能力指标短期偿债能力——流动比率、速动比率、现金流动负债比率长期偿债能力——资产负债率、利息保障倍数、固定费用保障倍数一、财务指标评价偿债能力指标优秀值良好值平均值较低值较差值资产负债率(%)38.846.664.678.589.7利息保障倍数8.46.54.83.12.1速动比率(%)112.191.768.850.837.2现金流动负债比率(%)15.311-1.1-8.1-19.2带息负债比率(%)30.339.350.974.286.1或有负债比率(%)11.

6、96.915.324.6大型房地产企业偿债能力2010年标准值数据来源：wind（二）盈利能力指标净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率、资本收益率大型房地产企业盈利能力2010年标准值数据来源：wind盈利能力指标优秀值良好值平均值较低值较差值净资产收益率(%)2015.310.47.5-0.9总资产报酬率(%)9.77.65.23.30.3销售(营业)利润率(%)3226.421.313.14.5盈余现金保障倍数9.74.2-2.2-3.1-7.4成本费用利润率(%)27.221.316.812.76.6资本

7、收益率(%)22.718.611.96.83.1（三）运营能力指标总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、资产现金回收率、不良资产比率大型房地产企业运营能力2010年标准值数据来源：wind运营能力指标优秀值良好值平均值较低值较差值总资产增长率（次）0.70.50.30.20.1应收账款周转率(次)34.922.19.87.66不良资产比率0.11.42.45.115.4流动资产周转率(次)0.90.60.40.30.2存货周转率（次）4.12.21.41资产现金回收率(%)11.910.5-0.8-6.9-14.4（四）成长能

8、力指标销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率大型房地产企业成长能力2010年标