房地产开发企业及相关行业纳税筹划

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1、第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划一、房地产开发企业及相关行业的主要税种及税率二、相关行业的税种及税率三、房地产业的纳税筹划思路一、房地产开发企业及相关行业的主要税种及税率㈠主要税种及税率简表㈡营业税及附加税㈢印花税㈣契税㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%(2008年已变为25％、20％、15％)个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税

2、3%~5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%

3、35%增值额60%-扣除项目金额35%免征营业税的项目（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（2）残疾人员个人提供的劳务；（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（7）境内保险机构为出口货物

4、提供的保险产品。㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7具体包括：⑴交通运输业，税率3%⑵建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率5%~20%⑺服务业，税率5%⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或

5、构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。㈡营业税及附加税3/73．营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4．营业税的计征依据及计算方法⑴计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。⑵营业税的计征方法应交营业税＝应税营业额×营业税税率应税营业额的特别规定（1）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（2）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全

6、部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（4）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（4）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用

7、预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额㈡营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算⑴城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%⑵教育费附加，比率：3%⑶各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。⑷应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率）营业税及附加税应用举例16/7某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分

8、房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司