房地产及宏观调控研究

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1、房地产市场vs.政府调控讨论话题我国房地产市场情况分析我国政府调控房地产政策一览政府调控措施的有关思考123结合不确定性条件下的风险问题和我国近几年来房地产市场的变化情况分析政府经济政策对市场机制的修补与调控作用。一、我国房地产市场情况分析一、我国房地产市场情况分析1.我国房地产价格的特点以住宅商品房价格为主体全国商品房销售面积8051万平方米，其中住宅销售7249万平方米，占90%；商品房销售额4448亿元，其中住宅销售额3846亿元，占86.5%。期房价格举足轻重目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上，期房价格占我国房地产价格的较大比重。一

2、、我国房地产市场情况分析2.我国房地产价格现状商品房平均销售价格全国商品房平均价格1997年为每平方米1997元，2010年1-4月，商品房平均价格已上涨到每平方米5299元，涨幅达到65.3%房价收入比=住房平均价格/居民家庭年收入房屋空置率房地产投资增长率/GDP增长率衡量房地产开发投资增长快慢，通常认为该指标不应该超过2。我国自2002年起每年该指标均已接近或超过2，说明我国房地产投资明显过热，呈现出较为明显的泡沫化特征70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格走势图全国70个大中城市房价同比变化房市怪现象二、三线城市的地价涨幅高于一线城市北京、海口、宁波、温州出现“商

3、住倒挂”现象北京CBD区域住宅平均售价已突破4万元/平方米，而商铺售价也仅为4万元/平方米，甲级写字楼的价格是3.5-3.6万元/平方米。按照行业惯例，同等区域内商铺价格应是住宅价格的1.5-2倍，写字楼的价格应是住宅价格的2倍。影响房地产市场的因素分析房地产市场需求房地产市场供给金融体系缺陷政府失效与越位M1M2M4M3一、我国房地产市场情况分析3.影响房地产市场的因素分析（1）畸形房地产需求消费需求本地人口的需求和流动人口的需求住房公积金制度增加了购买能力投资投机需求股票、期货、基金等投资工具的收益缺乏保障银行实际利率水平比不上物价上涨的水平高房地产价格不断上涨且涨幅大大

4、高于银行存款利率较高的投资获利预期引致投资需求和热钱流入一、我国房地产市场情况分析（2）房地产供给畸形房地产供给结构畸形高、中、低档商品房比例不协调我国房地产开发土地供给畸形土地制度：土地批租制度；土地交易“招拍挂”制度土地市场行政垄断房地产市场供给途径单一二手房交易市场发展不活跃，住房二级市场发展滞后、交易手续繁杂、市场开放不均衡、信息渠道不畅通房地产商违规与追求利润最大化房地产商垄断市场形成“价格联盟”，通过虚买虚卖、捂房惜售哄抬房价并借助媒体宣传影响消费者预期一、我国房地产市场情况分析（3）政府失效与越位政府对居民房地产购买的性质定位不明预售房制度中央政府政策失效中央政

5、府打压房地产价格的政策违背了部分相关主体，尤其是地方政府的利益，以致得不到有效的贯彻实施。地方政府严重失职与越位多重角色主体：房地产市场的管理者，国有土地的所有者和土地市场的垄断供应者，经济适用房和廉租房的提供者，部分房地产如公益项目、政绩项目的开发建设者，房地产基础设施的间接提供者和拆迁补偿的间接实施者。一、我国房地产市场情况分析（4）金融体系缺陷央行决策失效央行政策实施力度不足，监督不到位商业银行作为不当向房地产业各环节发放贷款以获利；房地产的高预期收益和低房贷违约率，使得商业银行的信贷大量向房地产集中；对房地产信贷采取宽松管理，部分银行甚至通过放松审查、虚报数据等违规违

6、法操作以扩张信贷二、我国政府调控房地产政策一览（1）1998-2002年，发展是主旋律（2）2003-2005年2月，调控住房供给总量（3）2004年，调高资本金比例、经济适用房、加息。（4）2005年3月-2006年4月，调控住房需求总量（5）2006年5月-2008年8月，调控住房结构（6）2008年9月-2009年中，紧缩性政策开始松动（7）2010年来，政府连下四道金牌，遏制房价上涨十年来，我国房地产市场的调控政策中国房地产市场是从计划经济向市场经济转型过程中，尤其是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的

7、兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。中国房地产市场的特点1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。这项住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年第三阶段2007年-2008年9月2008年9月之前的中国房地产市场及政策特点：如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居