济南建华山东普利利源大厦

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1、普利利源大厦沟通方案（预案）济南建华房地产营销策划有限公司2007年12月22日国家新政对济南楼市影响何在？面对上海、深圳等一线城市在国家新政出台后，纷纷降价销售，而对于济南楼市又应当何去何从呢？应该说，济南的楼市不会出现类似于上海、温州等地房价大起大落的现象。其间原因有三：第一，上海等地的房地产价格向来处在全国行业的前沿领跑，这使得新政策的出台对其市场产生的影响也是首当其冲。而济南是一个正在快速成长发展的传统内陆城市，它所处的大环境较为稳定，这也使得其受政策的影响力度方面相对较弱。第二，济南的

2、市场“净化度”较高。也就是说购房主体以自住居多，有少部分投资者，但投机炒房的人很少。而上海等城市则不然，有很多的异地游资纷纷涌入这些前沿城市，其目的就是投机炒房。而新政的抑制对象不是“真正的购房者”，而正是直指这些投机炒房、违法违规销售等行为。这样看来，上海等城市房价有所下降更有利于市场的完善，也在情理之中。第三，济南的房价是在正常的上涨幅度范围内稳步增长的，而不是像上海、深圳等城市由于炒房的存在而导致的疯涨。济南房地产市场经过近几年的成长有了良好的基础，是真实的，再加上土地成本的加大，降价的余

3、地很小，而不像上海等地有一定降价空间存在。面对严峻的市场形势，我司认为对于本项目的运作及后续营销的重点应当是:寻找市场空白点全面分析项目优劣势准确把握项目定位及客群定位充分运用合理有效的营销手段消除、淡化新政对普通购房者心理束缚坚定、重塑购房信心并迅速实现楼盘销售本次提案的主要内容2006年济南市房地产市场综述区域竞项分析我们对项目的认识与把握项目定位营销推广策略第一章:济南市房地产市场综述住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析1.2006年商品房供应增加2006年济南住宅市场新增的楼盘有26个，

4、与2005年17个相比数量大幅增加，总体供应量约为640.1万平方米（一）市场供应分析：2.住宅销售一路走高2006年初始济南住宅市场价格开始高速增长从各楼盘消费客群来看，大部分还是自住群体，济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。全年市场政策环境稳定，消费者恢复理性购房需求增长一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。3.价格走势平缓，全年中幅增长2006年济南市住宅市场价格增长幅度较大，总体房价一年来增幅240元，与2005年相比涨幅约为4.3%。4.济南市场区

5、域价差明显从各个区域的价格走势图上我们可以看出，济南市场区域价格水平特征明显，价格走势线位于最上端的是南部楼盘，其次是东部区域，再次为西部区域,北部区域价格水平始终位于最低端。5.小高层、多层住宅为市场主流产品从建筑形式上看，济南存在联排别墅、多层、小高层、高层住宅。其中主流产品为小高层、多层住宅。高层住宅为辅。别墅等低密度住宅，成为山东省政府严控的对象，并且停止审批用地。未来市场低密度住宅供应量较小。多层住宅是消费者喜欢的类型，部分本地人对于高层、小高层入住后电梯维护等费用较高，担心未来物业管

6、理服务跟不上,拌随着济南小高层高层住宅的不断出现、消费观念不断转变,济南购房人群对高层住宅的抗性正在削减.6.产品多样化、市场细分程度较高济南现有在售楼盘中，户型多样，从一居、二居、三居、四居、五居、六居到复式、跃层都有，面积区间跨度大从二、三十平方米到二、三百平方米的面积都有。可以满足不同层次的消费需求小户型产品的出现是市场激烈竞争的表现。但目前济南市场上小户型产品供应量较少,市场空间较大。小户型的特征是单价高、总价低，可以作为暂时性过渡用房。济南的第一个小户型是青年居易，开盘销售一年后，销

7、售率已达到90%。而尚层e墅则属于济南小户型的提升产品，虽然处于尚未成熟的高新区，但是仍然受到消费者欢迎。7.投机、投资性购房比例较小济南房地产市场中投机、投资性购房比例不大，绝大部分为自住型需求。特别是国家新一轮宏观调控政策的出台，对房地产投资投机打击较大。根据调查数据显示，购房目的为自住的比例占67.35％，投资购买的仅占到9.64％，属正常市场行为。购房目的中非投资购房的整体比例占到90.36％，说明目前的市场需求是真实的住房需求，无泡沫现象。（二）市场需求分析：1、30-40岁购房群体仍

8、为购房主力，26-30岁的购房群体比例上升潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人是购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体比例显著上升，所占比例达到29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。购房人群特征：2.潜在购房群体学历分析潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%；其次是具有高中（含中专、技校）学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的