论合同标的物瑕疵涤除的法律效果

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1、论合同标的物瑕疵涤除的法律效果　　1997年12月，上海新瑞房地产开发有限公司(以下简称“新瑞公司”)将其开发的《上海新家坡-园景苑》听涛阁(C2)幢7层B室房屋一套抵押给花旗银行上海分行并办理了抵押登记。1998年6月24日，新瑞公司与陈平签订房屋预售合同，合同约定，新瑞公司将《上海新家坡-园景苑》听涛阁(C2)幢7层B室售于陈平，价款729000元，该房屋于1999年5月1日前交付使用。此后，陈平先后向新瑞公司支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，新瑞公司取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知陈平办理房屋交接验收手续，但陈平未办理

2、。1999年7月2日，该房屋的抵押登记被注销。后陈平诉至卢湾区人民法院，称根据《担保法》49条之规定，新瑞公司未向其告知该房屋上的抵押情况，其转让行为无效为由，请求判令：(1)其与新瑞公司的房屋预售合同无效;(2)新瑞公司返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。　　新瑞公司辩称，其与原告订立的房屋预售合同的标的为房屋期权，不适用担保法之规定，同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。　　法院审判　　一审法院认为，陈平与新瑞公司之间为房屋预售关系，陈平所取得的是预售商品房房屋期权，而非房屋所有权。期权不受法律保护。因而，

3、一审法院判决驳回了原告的诉讼请求。判决后，陈平不服，向我院提起上诉。　　二审法院认为，陈平与新瑞公司所签订的房屋预售合同系双方的真实意思表示，合法有效。新瑞公司在开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海7分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定。在取得上海市房地产权证之前，该房屋上的抵押登记已被注销，陈平的利益并未受损。因此，二审法院判决驳回了陈平的上诉请求。　　专家评析　　本案的争议焦点在于，该房屋预售合同是否有效?一审判决认为陈平通过房屋预售合同取得的权利是期待权，而非房屋所有权，故该合同应当有效;二审判决则回避了陈平通过房屋

4、预售合同取得的权利性质问题，从对当事人的利益进行衡量的角度来对房屋预售合同的效力加以判断。对此，笔者从期待权的性质、新瑞公司隐瞒事实是否构成欺诈、合同标的物上权利瑕疵的涤除对合同效力的影响三个方面对本案争议焦点作一分析。　　(一)买受人陈平的权利是不是期待权?　　期待权，与既得权相对，指其实现尚需依赖某一条件成就或某期限届至的权利，是尚未现实化的权利。如附延缓条件的赠与合同，在条件成就前，受赠人不能对赠与人主张权利，此时受赠人的权利既非债权，亦非物权，而只是一种期待权。在该延缓条件成就前，受赠人不能要求法院强制执行其期待权。既得权则为现实的、可以行使的权

5、利。当事人可以诉请法院强制执行其既得权。在房屋预售合同中，房屋买卖登记之前，买受人享有请求出卖人交付约定房屋的债权，是对人的权利;在房屋买卖登记之后，买受人享有房屋所有权，是对物的权利。登记之前，买受人的权利为现实的、可以行使的债权。登记是实现债权的方法，而非物权的延缓条件。买受人的物权因登记而现实化。登记之后，买受人的债权因履行而消灭，买受人对合同标的物享有现实的、可以行使的物权。无论是登记前的债权，还是登记后的物权，这两种权利都只能是既得权，7都应受法律保护。本案中，该房屋转让尚未登记，此时，陈平对新瑞公司享有按约交付房屋的请求权，该权利的性质为债权

6、，属于既得权，应受法律保护。一审判决认为陈平取得的是预售商品房期待权，显然不符合期待权的性质。　　房屋预售合同是陈平交付房屋请求权赖以产生的基础法律关系，判定房屋预售合同是否无效，应以房屋预售合同本身是否具有法定的无效事由为标准，而不能倒因为果，从陈平是否取得对房屋的所有权来倒推其与新瑞公司的房屋预售合同是否有效。即使该房屋预售合同有效，双方当事人也愿意实际履行合同，在房屋买卖登记完成之前，陈平也不可能享有房屋的所有权。所以，本案的关键是该房屋预售合同是否具有法定的无效事由，而非陈平取得的权利的性质，后者根本不能决定前者的效力。　　(二)新瑞公司隐瞒事实

7、是否构成欺诈?　　本案房屋预售合同订立行为发生在1999年10月1日《中华人民共和国合同法》颁布之前，应适用《民法通则》和《担保法》之规定。根据我国《民法通则》第58条第3项之规定，以欺诈手段进行的民事行为，应属无效。我国《担保法》第49条第1款又规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《担保法》这一规定，实际上意味着抵押人对买受人隐瞒标的物上存在重大权利瑕疵的真相，是对买受人的欺诈，也是《民法通则》第58条第3项的细化。这里，立法的出发点显然

8、是为了保护受欺诈一方之利益，但实际运作效果却未必完全符合受欺诈一方之利益。因为，