海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案 ── 兼论合同标的物瑕疵涤除的法律效果

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1、海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案──兼论合同标的物瑕疵涤除的法律效果[海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案──兼论合同标的物瑕疵涤除的法律效果]　　上诉人（原审原告）：陈平　　被上诉人（原审被告）：上海新瑞房地产开发有限公司　　1997年12月，上海新瑞房地产开发有限公司（以下简称“新瑞公司”）将其开发的《上海新家坡－园景苑》听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给花旗银行上海分行并办理了抵押登记，海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案──兼论合同标的物瑕疵涤除的法律效果。1998年6月24日

2、，新瑞公司与陈平签订房屋预售合同，合同约定，新瑞公司将《上海新家坡－园景苑》听涛阁（C2）幢7层B室售于陈平，价款729000元，该房屋于1999年5月1日前交付使用。此后，陈平先后向新瑞公司支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，新瑞公司取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知陈平办理房屋交接验收手续，但陈平未办理。1999年7月2日，该房屋的抵押登记被注销。后陈平诉至卢湾区人民法院，称根据《担保法》49条之规定，新瑞公司未向其告知该房屋上的抵押情况，其转让行为无效为由，请求判令：

3、（1）其与新瑞公司的房屋预售合同无效；（2）新瑞公司返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。　　新瑞公司辩称，其与原告订立的房屋预售合同的标的为房屋期权，不适用担保法之规定，同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。　　法院审判　　一审法院认为，陈平与新瑞公司之间为房屋预售关系，陈平所取得的是预售商品房房屋期权，而非房屋所有权，法学论文《海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案──兼论合同标的物瑕疵涤除的法律效果》(..)。期权不受法律保护。因而，一审法院判决驳回了

4、原告的诉讼请求。判决后，陈平不服，向我院提起上诉。　　二审法院认为，陈平与新瑞公司所签订的房屋预售合同系双方的真实意思表示，合法有效。新瑞公司在开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定。在取得上海市房地产权证之前，该房屋上的抵押登记已被注销，陈平的利益并未受损。因此，二审法院判决驳回了陈平的上诉请求。　　专家评析　　本案的争议焦点在于，该房屋预售合同是否有效？一审判决认为陈平通过房屋预售合同取得的权利是期待权，而非房屋所有权，故该合同应

5、当有效；二审判决则回避了陈平通过房屋预售合同取得的权利性质问题，从对当事人的利益进行衡量的角度来对房屋预售合同的效力加以判断。对此，笔者从期待权的性质、新瑞公司隐瞒事实是否构成欺诈、合同标的物上权利瑕疵的涤除对合同效力的影响三个方面对本案争议焦点作一分析。　　（一）买受人陈平的权利是不是期待权？　　期待权，与既得权相对，指其实现尚需依赖某一条件成就或某期限届至的权利，是尚未现实化的权利。如附延缓条件的赠与合同，在条件成就前，受赠人不能对赠与人主张权利，此时受赠人的权利既非债权，亦非物权，而只是一种期

6、待权。在该延缓条件成就前，受赠人不能要求法院强制执行其期待权。既得权则为现实的、可以行使的权利。当事人可以诉请法院强制执行其既得权。在房屋预售合同中，房屋买卖登记之前，买受人享有请求出卖人交付约定房屋的债权，是对人的权利；在房屋买卖登记之后，买受人享有房屋所有权，是对物的权利。登记之前，买受人的权利为现实的、可以行使的债权。登记是实现债权的方法，而非物权的延缓条件。买受人的物权因登记而现实化。登记之后，买受人的债权因履行而消灭，买受人对合同标的物享有现实的、可以行使的物权。无论是登记前的债权，还是登

7、记后的物权，这两种权利都只能是既得权，都应受法律保护。本案中，该房屋转让尚未登记，此时，陈平对新瑞公司享有按约交付房屋的请求权，该权利的性质为债权，属于既得权，应受法律保护。一审判决认为陈平取得的是预售商品房期待权，显然不符合期待权的[1][2][3]海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷案──兼论合同标的物瑕疵涤除的法律效果2　　第2篇WTO与企业财务管理　　〖预览〗一、入世后财务管理环境的变迁对财务管理的影响　　任何企业的财务活动和财务管理都是在一定环境和条件下展开的，人世后企业财务管理环境的变迁

8、必定会对企业财务管理产生极大的影响，主要表现在以下几个方面：　　（一）金融市场变化的影响。加入WTO之后，根据《服务贸易总协定》的基本要求及与有关WTO成员国达成的双边协议，我国将逐步放松外资金融机构准人的范围和区域限制。越来越多的外资金融机构进入我国，必将使我国金融市场发生全面而深远的变化，呈现出一些新的特征，从而对企业筹资投资产生极大的影响。第一，金融市场规模的扩大、资金供给的增加和金融工具的不断创新，为我国企业筹资、投资和规避风险提供了多种可供选择的组合方式。第