宜昌肉联厂交运集团-滨江剧场地块项目分析报告

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1、宜昌肉联厂、交运集团、滨江剧场地块项目分析撰写人：李玉代徐海涛城市概况•宜昌古称夷陵，位于湖北省西南部、长江中上游结合部，举世瞩目的长江三峡水利枢纽工程、葛洲坝水利枢纽所在地，湖北省域副中心城市、国家卫生城市、中国中部最佳投资城市、国家园林城市、中国综合实力百强城市、中国优秀旅游城市。辖五区三市五县，区域面积2.1万平方公里，人口415万，城区人口135万•2007年全市实现生产总值820.90亿元，财政收入164.35亿元，2008年全市国民经济和社会发展计划执行情况•2008年，实现地区生产总值1026.56亿元，占年计划的111.6%，同比增长14.6%

2、，连续6年高于全国全省平均水平。全社会固定资产投资首次突破500亿元，达到523.5亿元，增长34.1%，实现社会消费品零售总额388.2亿元，占年计划的107.8%，增长24.6%；外贸出口额9.05亿美元，占年计划的131%，增长48%；城市区位交通城市纵览地块分布•此次宜昌考察，主要是围绕肉联厂地块（地块1）、交运集团地块（地块2）、滨江剧场地块（地块3）等三幅宗地进行考察，三幅宗地均位于宜昌城区东部、城市主干道周边。三幅宗地总分布图肉联厂地块（地块1）概况•肉联厂地块位于宜昌市伍家岗区，东至中南路，南至沿江路西至肉联厂西侧围墙北至夷陵路。•地上建筑为肉

3、联厂厂房及时运物业部分仓储用房，建筑面积不大，拆迁难度较小。地块总览•此图仅为示意图地块1现状地块1东侧地块南侧地块西侧地块北侧地块1分析•优势1.地块位于沿江路以北，沿江一线江景长度约240米，并且地块自然高于沿江路约8米，即使建设多层住宅，也能有较好的江景风光2、拆迁量少，主要建筑为工业建筑，拆迁难度小，交地时间短3、地块相对较大，尺度上可供建设中高档住宅，有一定开发潜力•劣势1、离市区相对较远，周边住宅市场价格相对较低2、由于宜昌城市东扩，近期附近区域开发江景住宅量较大，稀缺性不足，竞争相对激烈3、交通相对不便，周边生活配套设施相对不足交运集团地块（地块

4、2）概况•交运集团地块位于宜昌市伍家岗区，由于提供的资料相对不明确，这里我们仅通过图片指出大体位置；地块东至交运集团汽车交易市场西侧道路，南至夷陵路，西侧及北侧道路为不知名小路•地上建筑为住宅和酒店设施，建筑密度高，拆迁面积大，拆迁难度很大地块2总览地块2现状地块东侧地块南侧地块2西侧地块2北侧地块2分析•优势交运集团地块距离宜昌万达广场约400米，离市中心较近，交通便利，周边生活配套设施相对完善•劣势1、地块上建筑密度高，主要为住宅和酒店建筑，拆迁难度大2、周边环境较为混乱，不利于打造高端社区3、地块上需保留的建筑物多且分布分散，同时中心区为新建小区，地块拆

5、迁后将被分割为较为散乱的多个地块，不利于集中规划建设4、缺乏市区一线江景的优势滨江剧场地块（地块3）概况•滨江剧场地块位于沿江路与胜利一路路口西北侧，东至胜利一路、南至沿江路、西至胜利二路，北至南方冶金研究院南侧围墙•该地块占地面积约8000平方米，现为滨江剧场及周边商业店面，建筑密度较高，据提供的资料显示，拆迁面积约1.1万平米，但因主体建筑为剧场，周边店面多为破旧平房（约2000平米），因此拆迁难度相对不大，交地时间可控性较好地块3总览•红色区域为滨江剧场地块，蓝色区域为宜昌万达广场地块地块3现状地块3东侧地块3南侧地块3西侧地块3北侧边际地块3东侧万达地

6、块地块北向的医院地块3分析•优势1、三幅宗地里，距离市区最近的一幅，周边路网密集，交通便利2、紧邻即将开工建设的万达广场，同时北向的大型医院，能够带来很好的生活便利；万达广场将极大的提升区域商业价值，配建商业前景很好3、在城市中心区临江地块具有相当的稀缺性，能够提升项目价值，4、地块临江长度约100米，进深约80米，基本能够保证所有的户型均为江景户型5、宗地面积小，总价低，开发量较少，速度快，不占用大量资金•劣势1、宗地面积小，总价相对较低，加之有一定拆迁量，预计土地竞争激烈，单价较高2、开发项目容积率可能较高，绿化面积小，绿化率可能较低，不容易形成高档社区的

7、感觉3、宗地进深小，可能因日照等因素影响建筑高度4、地块东西两侧道路较窄，可能因道路退让等因素进一步减少可开发面积5、沿江路作为城区主干道，较为喧闹，不利于吸引最高端客户市场调查•本次宜昌市场调查，我们选择了与1、3地块位置相近，高、中、低档齐全，兼顾多层、高层、别墅等多种类型的江山多娇、江山风华、中南二号、廊桥水岸、长江瑞景等五个项目，力求全面反映宜昌类似地段项目的市场装况•特别指出，江山多娇、江山风华分别为宜昌市泰江置业有限公司所开发多层和别墅的项目。据了解，该公司通过代建沿江路，获得了宜万铁路大桥以东、夷陵路以南、白沙路以西、沿江路以北约1800亩江景地

8、块的开发权，统称长江画廊项目。江山多娇