长沙公园“11号地块“项目分析报告

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1、长沙公园“11号地块“项目分析报告一、项目背景项目用地位于长沙公园东，门，西南俯看跃进湖，嘉湖，省委大院在湖南面。面积3600亩的公园，优秀的自然环境，使环湖住宅成为长沙高档住宅小区。目前嘉湖板块的王府花园、新华联等楼盘二手房价格在6000元/平方米以上。随着年嘉湖南面东西向营路的建设连通，南北向车站路的连通，该区域交通环境改善，其居住价值将进一步提升。二、项目基本情况湖南湘名园房地产开发有限公司取得该项目用地，进行开发。用地面积14744。83平方米，规划总建筑面积21547。22平方米，该项目已建成，但尚未办理竣工验收手续。业主希望与

2、银泰合作，成立新公司，通过转让方式，在建工程取得项目用地，重新规划项目方案，项目重建。基本思路：现用地面积约22。12亩，规划加上旁边2亩，合计24亩用地，重投方案，容积率提高至8。0—10。0。建成包括高档酒店、高级公寓、住宅的综合物业。项目计入成本：资产总计21428。57万元，容积率增加部分补交出让金约8000万元，合计29428。57万元。三、项目市场状况拟建项目处于长沙市楼市年嘉湖板块，地理位置优越，毗邻位于长沙市南北向主干道车站北路与规划中的营盘路，距离三一大道与与东二环线交汇处约1000米，距长沙市火车站约800米，5分钟车

3、程；距黄花国际机场约30公里，30分钟车程。项目内部配套:长沙市烈士公园、长沙市火车站、月湖公园中小学:长沙市六中、田家炳中学、大同第二小学高校：长沙大学、国防科技大学、机电职业技术学院、长沙工程兵学院综合商场:麦德龙超市、家润多超市、阿波罗商业广场等银行:建设银行、工商银行、交通银行、长沙市商业银行、招商银行邮政储蓄等医院:湘雅一医院、马王堆医院长沙楼市版图中的年嘉湖板块，现有楼盘较多，如新华联、王府花园、梦泽园等。这个板块一向以纯高尚住宅脸谱面市。早年，“车站路南通北不通，展览馆路西通东不通”，这些长沙有名的断头路对于地处烈士公园东大

4、门，正好处在车站路与展览馆路交汇处，有着“城市之肺”之称的年嘉湖板块来说，一直以来有着说不出的隐痛。断头路就意味着交通的“盲肠”，意味着交通配套设施的不完善，这对地段价值论至上的房地产市场来说有着不可忽视的影响。2005年，车站北路拉通。2007年展览馆西路畅通工程也正式动工，两条断头路的拉通将对年嘉湖板块带来盼望已久的大交通概念。交通瓶颈的即将解决，让年嘉湖板块又成为房地产市场的热点区域。车站路的畅通更可以形成一条居住带。北可以连接左岸春天、新家园、科大家园，南则可以把年嘉湖板块的王府花园、新华联、梦泽园等新项目纳入其内，配合此地块独一

5、无二的自然环境，形成城市中心一条双面临水绝版居住板块。烈士公园优越的自然环境已经被市场所捻熟，2007的展览馆东线工程和烈士公园的提质改造工程更是锦上添花。烈士公园提质改造工程和浏阳河风光带建造工程，在市场上耳目一新地亮出了都市中心双面临水绝版居住概念。据了解，浏阳河风光带地处芙蓉区，东部位于车站北路至花桥沿河路段，全长6．9公里，路幅宽40米，开发重点集中在烈士公园东门。以实现烈士公园与浏阳河风光带连接。作为城市中心的双水景住宅，年嘉湖板块东边是浏阳河，西边是年嘉湖，两面临水，在市中心是第一家。目前看来，在市中心能够同时拥有两水景的楼盘

6、已经找不到了。因为好的自然环境一般都离市中心比较远，且交通又不是很便利。年嘉湖板块则是离市中心位置很近，而且随着车站北路、展览馆西路的拉通，年嘉湖板块将成为市中心的绝版地块的地位不容质疑。与交通改善、自然环境更加优越相得益彰的是，车站北路，年嘉湖板块经过两三年的建设，已经形成高尚社区的概念，它不是像城市老棚户区通过拆迁改建形成的，经过原有楼盘的炒作，该区域档次已经提升。交通、环境、物业类型的齐全让以往在消费者心目中的年嘉湖居住组团在近年来开始稳步地往一个城市成熟的核心区域迈进。该区域随着超市、学校等的进入，这个区域将成为非常成熟的区域。尤

7、其是道路交通的改善，方便程度将得到很大的提升，加上临近浏阳河的优势，这个地段的价值得到极大提升。市场比较案例分析（与待开发项目处于同一供需区域）：一级市场：年嘉湖居住组团现没有新楼盘，较有可比性的为藏珑湖上国际花园项目。考虑到同属于北城，选取了开福区而非芙蓉区几个有代表性的楼盘作为比较。顺天·黄金海岸楼盘名称：顺天·黄金海岸楼盘地址：长沙市开福区金霞开发区18地块开发商：湖南顺天房地产开发有限责任公司投资商：湖南顺天房地产开发有限责任公司分期数：3可售期数：3设计单位：中国航空工业第三设计占地面积：64211.00建筑面积：306284容

8、积率：4.0绿化率：48.8规划户数：1843开工日期：2006-04-01竣工日期：2008-05-01工程进度：70物业管理：深圳中航物业管理有限公司长沙分公司最低价格：3500平均价格：