成都温江区160亩地块项目分析报告

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1、www.fdcsky.cn呈：董事长项目：成都温江区160亩地块项目由：战略发展部编号：20080812（总第096号）事由：关于成都温江区160亩地块项目初步测算报告日期：2008年8月12日页数：9页□紧急□传阅■请批示□请___日内回复根据柏毅（香港）有限公司提供位于成都温江区光华大道160亩住宅项目相关资料以及对项目的初步调查，我部对该地块做了投资的初步测算分析。初步结论1、考虑该地块位于成都主城外围西部分中心的旅游片区，按照将该地块规划设计为别墅（双拼、连排）、花园洋房、高层电梯洋房三种物业形态来进行投资测算分析

2、，所得投资利润较低，仅0.06%。这是由于该项目对方所报地价（187.5万/亩）和已建30000平米建筑面积转让价（10000/平米）高。2、从成都房地产市场统计分析可以看出，成都住宅市场有向三环外区域发展，其中城西是住宅市场发展的主要方向。而受5.12地震的影响，成都市拆迁逐步展开，由此带来的刚性需求是成都市房产市场的利好因素。一、项目地块规划设计要点1.项目地块位置项目处于成都温江区西三环外10公里光华大道。地块南面紧靠“奥林匹克花园”，东南面“万科·朗润园”。2.技术经济指标www.fdcsky.cnwww.fdcs

3、ky.cn序号类别基本数据1总用地面积106672㎡[160亩]2实际出让面积106672㎡[160亩]3容积率2.254绿地率35%5建筑密度27%%6建筑控制高度≤100米7用地性质二类居住9地上建筑面积240012㎡　其中:连排别墅45000㎡（150套，容积率为0.8）　花园洋房25350㎡（130套，容积率为1.3）　高层电梯168000㎡（容积率为5.43）　配套(社区服务物业)1662㎡10地下建筑面积26840.5㎡　车库17240㎡　人防9600.5㎡12总建筑面积266852.5㎡说明：该项目地块净用

4、地160亩，土地平整工程已完成，第一期建筑工程已建建筑面积有30000平米（别墅）。若按以上规划设计方案，即总容积率2.25，总建筑面积106672×2.25=240012㎡，对方报地价为3亿，则楼面地价为1250元/平米。附：位置图：万科·朗润园均价项目地块位置奥林匹克花园多层高层均价5000www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn二、总投资估算实际土地出让面积（亩）160.00土地价(万元)30000.00每亩地价(万元)187.50楼面地价(元/每平米)1249.94序号费用名称建筑面积（㎡）费用标准（元

5、/㎡）费用金额（万元）一土地费用2400121300312001出让金2400121250300002契税(4%)　　1200二前期费用2368521603790三设计费用236852902132四建安成本2368522451580531临时设施2368524310182别墅/花园洋房703502400168843高层电梯1680001600268804地下25640240061545社区服务16628001336室外工程7787128021807基础设施（含水电气有线电视等）2668521804803五已建3万㎡成本价3

6、00001000030000六股权转让服务费（成交价的1%）　　600六不可预见费用（以二、三、四、五的3%计）266852721919七管理费用（以工程成本2%计）266852481279八财务费用(以一、五及工程成本40%、2年6.5%利率计)1915110九销售费用（以销售额2%计）2572521132903总计　5784136986三、静态财务指标分析序号项　目面积(m2)单价（元/m2)总价（万元）一总销售收入　　1451581别墅4500010500472502花园洋房253508800223083高层电梯16

7、80004500756004车库1724042007241二总成本　　136986三营业税及附加(5.55%)　　8056四土地增值税(暂未计)　　　www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn五利润总额　　116六所得税(25%)　　29七税后利润　　87八税前投资利润率　　0.08%税后投资利润率　　0.06%税前销售利润率　　0.08%税后销售利润率　　0.06%说明：参照目前周边的售价，该项目投资利润率低。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn附一：周边楼盘1.蓝光·香境项目位置：位于温江区光

8、华大道江安河畔（奥林匹克花园北侧）。项目概况：香境总建筑面积：约17万平方米户型产权面积：约72-105㎡实际使用面积：约99-180㎡机动车位：约900（辆）中小学：成都七中实验学校、树德中学光华校区、皇家艺术培训学校幼儿园：金苹果幼儿园周边环境：湿地公园、青羊绿舟公园、建信奥林匹克花园运动城、鱼凫国