精品资料-龙湖地产内部培训-工程项目管理与控制

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1、工程项目管理与控制工程管理中心：李世康2009年12月21日重庆龙湖内部讲座：一、项目概论1.项目的定义（1）项目的本质特征是一系列工作的组合是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程具有特定的目标必定在一定的约束条件下进行必然消耗或占用一定的资源（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的必备条件构成一个项目，必须具备如下4项基本条件：（1）是一个系统的有机整体；（2）具有明确的目标；（3）具有明确的起点和终点；（4）具有资源条件的保障与制约。3、项目周期项目的周期是指项目从始至终的生命期，项目周期研究的是项目管理工作在时序上的安排。一般而言，投资项目周

2、期可划分为如下三个阶段。（1）项目投资前期：从投资设想到投资实施前的一段时期。主要包括如下工作内容：市场调查与投资机会研究；项目方案策划；市场分析与项目可行性研究有；项目方案评估与决策然。（2）项目投资实施期：从项目开始投资到项目竣工完成，交付使用前的一段时期。其主要工作内容有：项目融资；项目设计与施工任务的承发包；项目的管理与控制；项目的市场推广（市场营销）（3）项目经营使用期：项目交付使用后的一段时期。其主要工作内容因项目性质不同而有很大区别。生产经营（产品的设计、生产、推销）；经营管理（市场推广、经营）物业管理（服务、管理）4、项目策划（1）策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统

3、方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意、设计并制定计划与行动方案的过程。策划是一个过程；策划是一个创造性的活动；策划是具有前瞻性的理性行为；策划是对未来事件的系统安排；策划是一门艺术。（2）项目策划项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与评价工作。项目策划具备如下特征：立足于市场和环境分析；目的在于编制切实可行的项目实施方案；是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程；灵魂在于市场定位与卖点设计；生命力在于创意和构思。（3）项目策划程序捕捉、利用、创造市场机会市场研究环境信息前提与假设项目构

4、思构思筛选市场调查与预测资源调查、资源分析竞争对手分析消费者分析市场状况分析产品分析自有资源资本分析社会资源资本分析构思再筛选完善项目概念方案策划市场投资机会研究产品市场营销策划市场投资策略策划市场营销策划二、项目管理1、项目管理的定义在项目活动过程中，为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。2、项目管理的内涵（1）是一种管理方法体系。（2）是以项目目标实现为核心的管理活动。（3）是团队活动。（4）贯穿于项目的全过程。（5）涉及项目的各环节。项目管理的内涵1（全过程、各环节）DM-开发管理DevelopmentManagementPM–项

5、目管理（建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement项目前期项目实施期准备设计施工项目使用期运营商FM开发商DMPM设计方PM承包商PM供应商PM投资商DMPMFM项目管理的内涵2（全过程、各环节）施工阶段设计阶段工程建设监理项目管理项目全寿命管理使用阶段物业管理项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理项目管理的内涵3（全过程、各环节）项目构思和设想决策—开始实施项目完成—开始运营报废—拆除运营阶段实施阶段决策阶段项目管理PM开发管理DM物业管理FM保修期(1-2年)FMLMLM3、项目组织（1）组织：各生产要素相结合的形式的

6、制度。前者表现为组织的结构，后者表现为约束和激励组织成员的各种规章、制度。（2）项目组织结构形式：项目要素相结合的形式和制度。取决于项目性质、项目存在和运行的内外环境条件。常见的有如下几种形式。职能式组织结构：按经营管理职能划分部门，实施专业化管理的组织结构形式。任何一个项目均可作为某职能部门的一部分（或一个下属部门而存在）。项目式组织结构：从公司职能部门中分离出来的、相对独立的、以项目的目标实现为主要目的组织形式。矩阵式组织结构：在职能式组织的垂直层次结构上，叠加了项目式的水平层次结构。视项目具体的环境条件和项目自身的性质，采用多种形式（强矩阵式、平衡矩阵式、弱矩阵式）。混和式组织结构：在

7、同一公司、同一时期，同时存在职能式组织结构形式的项目和项目式组织的项目的结构形式。4、项目组织结构形式的选择主要影响因素：（1）不确定性（2）技术复杂程度（3）持续时间（4）规模（5）重要程度（6）客户类型（7）时间限制性（8）对外依赖性（9）对内依赖性几种规律性的选择原则：规模小、以技术为重点的项目：选择职能式组织时间性强、要求反应快的项目：选择项目式组织时间长、规模大、复杂的项目：选择项目式组织重要、影响