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1、SUMMARY2009年-2011年营销回顾2012年营销目标安岳市场分析营销策略冬天来了?春天还远吗?民族星城III期云顶2012年营销策略报告瑞联兆地产顾问2012.3.102009年-2011年营销回顾实现均价4100元/㎡安岳普通住宅均价3700元/㎡每年实现销售套566套惊人的业绩,市场好?努力?都需要。恶劣的口碑,延期交房的现实,都没有为难到我们。超过1700套节点定价,小步快跑,树立标杆持续热销,维持市场美誉度,增强客户信心——多次集中推盘,小步快跑,集中客户关注点,制造高销售率推售安排关键性因素思考下的应对策略确保目标均价,实现利润最大化——借势项目旺销热烈气氛,在
2、产品价值支撑下售价走高,确保“热销产品”利润,并带动“问题”产品价格预期,实现整体利润最大化差异化推售——严密监控竞品推售时间,提前消化,拦截客户了解竞品推售时间,提前推售,拦截客户。促进销售2009年-2011营销回顾借市场之势,保持良好回款状态——借势09年、10年市场行情较好的情况,及时分批量推售相应产品,把握好市场时机,保持以最快速度实现销售回款。2012年300天普宅4100元/㎡楼王4500元/㎡300套,1.2亿2012年营销目标SUMMARY2009年-2011年营销回顾2012年营销目标安岳县场分析2011年市场回顾2012年市场预判片区市场放量分析营销策略201
3、1年政策回顾2011年政策频出,政府十八般武艺尽显,对2011年整体房地产市场产生较大影响时间措施具体政策1月18日银监会:继续实施差别化房贷政策2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险,坚决守住风险底线。对平台贷款,要严格控制增量风险,并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”,加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出,对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务,要加强“防火墙”建设和并表管理,确保成本对称,坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让,严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则,防范“不当销售”,确保
4、信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。1月20日上调存款准备金率0.5%从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行首次上调存款准备金率。1月26日新“国八条”一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。三、个人购买住房不足5年转手交易的,按销售收入全额征税;对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。四、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、保障性住房等用地不
5、低于住房用地供应总量的70%;今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量;对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施;对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高,以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的,约谈政府负责人;差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力,以及个人住房
6、信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。2月9日上调存贷款基准利率0.25%自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。2月24日上调存款准备金率0.5%从2011年2月24日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月16日国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标
7、价牌、价目表或者价格手册;商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源;商品房销售明码标价实行一套一标;商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用;还应标明“开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。”3月25日上调存款准备金率0.5%从2011年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第三次上调存款准备金率,也是去年以来第九次上调。此次上
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