武清阳光墅项目规划与营销初步建议

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1、武清阳光墅项目——规划与营销初步建议天津市凯成房地产咨询有限公司2010年9月28日写在前面的话2011年武清市场别墅类产品竞争将异常激烈，相比之下，本项目没有地段优势，也没有依托的景观资源，要想在竞争中脱颖而出必须在产品上下功夫。我们应该思考：如何让产品有特色、更能打动客户。CONTENTS目录PART1：市场竞争环境PART2：产品规划建议PART3：初步营销建议PART4:销售工作计划PART5:代理服务框架PART1：市场竞争环境PART2：初步营销建议竞争环境武清低密度产品市场可分为城区和近郊二大主要板块。城区板块翡翠半岛住总尚

2、清保利海棠湾湾奥克斯盛世年滨河华风景松江运河城区奥克斯盛世天欧式小镇下黄庄片区（兰海集团）下朱庄片区（天津英才）城区内目前在售低密产品少，未来1～2年将大范围集中面市。竞争环境武清低密度产品市场可分为城区和近郊二大主要板块。近郊板块翠金湖首驿新城（已启动）41平方公里生态居住、高新技术、驿站服森林运动公园务、现代农业。天津京滨工业园天津地毯产业园大黄堡休闲岛（已启动）约2平方公里以湿地为特色的休闲地、旅游地、居住地梅上新城龙凤新城（已启动）武清城区生态居住、商务商贸、度假休14.5平方公里闲、水上娱乐中心以生态宜居为特色的现代新城天津汽车零部件产

3、中华自行车王国产业园业园福源商（已启动）务商贸汽车零部件产业园金泉湖未来供应目前总供应量165.2万㎡，未来潜在供应巨大，预计未来5年供应量>200万㎡翡翠半岛一期年底开1万㎡6.5万平米已住总尚清湾8万㎡松江运河城20.4万㎡知盛世天下12万㎡项保利海塘湾20万㎡盛世年华5.3万㎡目翠金湖美墅岛93万㎡潜滨河风景区900万㎡高档住宅、会议中心在供欧式小镇67万㎡风格独特的低密度、高档生态居住产业应下朱庄生态休闲岛10000万㎡高端生态居住2010年2011年2012年2013年2014年竞品盘点2010年武清别墅市场供应量大，以城市型别墅为主

4、城区板块板块项目名称翠金湖美墅岛翡翠半岛住总尚清湾松江运河城盛世天下保利海棠湾奥克斯盛世年华（大黄休闲岛）总建面2027.61105127.861.3693（万㎡）容积率1.311.71.81.82.660.46多层、小高层、高层、洋房、小高层、高层、小高层、高层、高层、小高、独栋、双拼、联产品类型高层、别墅高层、别墅联排、叠拼别墅别墅别墅排别墅法式、意大利式建筑风格西班牙美式风格现代南法风格西欧ArtDeco及西班牙地中海风格竞争分析中端市场争夺激烈，产品以城市资源型为主客群分析武清别墅市场以区外人群为主：泛京津地区看本项目所处地块并无自然资源

5、可利用，重武清未来发展及片区资源，投若做高端只能自建特色型休闲或娱乐资兼第二居所翠金湖美墅岛高端市场少数武清本地人群：享受生活、配套来支撑社区发展。注重生活品质下朱庄生态休闲岛…(资源型/高端休闲配套型)本项目地理位置远不如盛世天下、尚住总尚清湾多数武清本地：大生意人、工薪松江运河城中端市场清湾等城区中心项目。且因城区发展，阶层高级管理人员、武清产业人口高级管理人员盛世天下本项目客群将直接受盛世年华拦截。(地段、生活配套成熟度)少数区外人群：与武清有生意往保利海棠湾来或其它联系的企业主或老板盛世年华低端市场与企业开发目标和财务可行性相关。武清本地人

6、为主：小生意企业业翡翠半岛主或工薪阶层中高层管理者(价格优势型)竞争策略做近郊别墅豪宅的挑战者优势产品；交通优势；领导者挑战者可行方向跟随者补缺者无法挑战的产品优势型别墅PART2：产品规划建议产品价值体系梳理视觉价值产整体规划、园林景观、建筑立面品价居住价值值居住布局优化、室内空间优化体系附加价值物业服务、会所配套产品价值体系梳理视觉价值产品整体规划用地价值、规划原则、动线组织价值园林景观体设计原则、景观设计、特色处理系建筑立面色彩表现、材质选择、细部表现用地价值三级地块二级地块一级地块规划原则一级地块：排布本项目中的高端产品二级

7、地块：排布本项目中的中端产品三级地块：排布本项目中的低端产品产品档次High独栋、双拼联排宽景HOUSELow(多层)领地倾向…一级地块二级地块三级地块城市倾向…规划建议建议本案中三级地块，靠近高速沿线做一些小高层产品，提高容积率；将一级地块独栋、双拼产品做得更加舒适，增加院落，体现私家和领域感；标志性入口——打造标志性入口，大面积景观营造恢弘感受入口广场——聚焦第一感受，客户一进社区就被震撼边界——打造边界感，体现私密性和安全性道路交通——人车分流，尽可能有独立的交通动线。规划建议标志性入口①代表皇室家族气魄的大门②从入口就感受精细入口岗亭大

8、门尺寸：15米长*3米高有气势的入口大门+尊贵的入口岗亭，入口增强仪式感与品质感。种植大面积优质草坪，加入项目LOGO的社