商业旅游地产天津海景仲量联行

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1、天津海景实业有限公司天津海河水上运动世界项目A地块购物中心业种业态规划报告仲量联行，北京二零零五年五月天津海景实业有限公司天津海河水上运动世界项目A地块业种业态规划报告目录目录…………………………………………………………………………………………1-2一、天津经济概况及未来发展潜力……………………………………………………11.天津宏观经济分析………………………………………………………………12.与其他城市的比较分析…………………………………………………………113.经济现代化水平比较……………………………………

2、………………………144.人均GDP3000美元后消费特征与趋势发展分析…………………………….155.重点总结…………………………………………………………………………19二、天津零售市场分析………………………………………………………………….201.主要零售商业地区………………………………………………………………202.供应及需求分析…………………………………………………………………413.租金及售价………………………………………………………………………454.重点总结…………………………………………………

3、………………………48三、项目地盘分析………………………………………………………………………..511.区位和面积………………………………………………………………………..512.交通通达性………………………………………………………………………..533.可视性……………………………………………………………………………..534.周边大型建设项目功能…………………………………………………………..545.项目优劣势(SWOT)分析（从零售角度观之）…………………………………54四、本项目定位构想…………………

4、…………………………………………………..581.项目商圈界定……………………………………………………………………..582.项目消费人潮推估………………………………………………………………623.可承受开发规模量体推算………………………………………………………624.市场定位区隔策略……………………………………………………………….645.目标客层………………………………………………………………………….676.商业概念（RertailConcept）……………………………………………………687.项目定位

5、………………………………………………………………………….69五、业态业种规划………………………………………………………………………..711.商业模式之建议………………………………………………………………….712.租户楼层分配规划方案………………………………………………………….723.业种业态配比计划……………………………………………………………….734.商品内容规划……………………………………………………………………78六、零售商访谈结果……………………………………………………………………..871

6、.访谈结果………………………………………………………………………….872.零售业政策/法规…………………………………………………………………913.小结………………………………………………………………………………93仲量联行二ôô五年五月1天津海景实业有限公司天津海河水上运动世界项目A地块业种业态规划报告七、租金收入预估……………………………………………………………………….941.天津市场租金概况………………………………………………………………942.一般百货商场抽成参考……………………………………………

7、……………973.本项目购物中心租金预估………………………………………………………994.小结………………………………………………………………………………101八、开发效益分析………………………………………………………………………..1021.基本说明………………………………………………………………………….1022.运算基本假设……………………………………………………………………1033.开发期假设………………………………………………………………………1044.开发费用假设……………………………………………

8、………………………1065.开发期融资年限、成数、年利率及偿还假设…………………………………1076.运营期财务假设…………………………………………………………………1087.运营成本假设…………………………………………………………………….1108.投资效益分析…………………………………………………………………….112九、招商策略方针及构思………………………………………………………………..11