周某某诉邓某房屋买卖合同纠纷案定金与损失赔偿共存

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1、周某某诉邓某房屋买卖合同纠纷案09-06【基本案情】2006年9月3日，原告周某某委托陈某甲全权办理购买系争房产。2006年9月4日，被告邓某委托陈某乙全权办理出售涉案房产的相关事宜，并约定陈某乙有转委托权。2006年9月19日，陈某乙将代理权限转委托给周某某。2006年9月12日，陈某甲、陈某乙各自以代理人的身份与房产中介XX地产签订了一份《房地产转让合同》，约定：被告将涉案房产出售给原告；转让成交价31500元；定金3万元，该款于合同签署时支付5000元，于合同签署之日起5日内补足定金25000元；第二部分楼款275000，原告须于2006年

2、10月12日或之前交纳首期款15000元，余款办理银行按揭；被告收取定金后不依合同条款将该物业售予原告的，须返还双倍定金；原告应向XX地产支付佣金5000元。合同签订时，陈某甲向陈某乙支付了定金5000元。之后，陈某甲又分三次向陈某乙支付定金共43500元。2007年6月26日，陈某甲再向被告支付了定金5000元。合同签订后，陈某甲、陈某乙各自以代理人的身份与A担保公司签订了一份《委托担保协议书》，约定原告委托A担保公司偿还被告购买涉案房产所欠银行的贷款，以便解除抵押登记。2006年12月4日，A担保公司将191848.32元转入被告在中国银行的

3、账户。同年12月5日，涉案房产注销了抵押登记。原告支付了赎楼费2000元。2006年12月1日，陈某甲与B银行上步支行签订了一份《借款合同》，约定原告向该行贷款30万元以便支付涉案房产的房款。合同履行过程中，B银行上步支行实际发放贷款195000元，原告已归还12期，累计还息金额11197.08元。2006年12月5日，周某某以被告代理人的身份与陈某甲签订涉案房产的《深圳市房地产买卖合同》（现售）。同日，陈某甲向XX地产支付了按揭费1000元、评估费600元、佣金5000元。另查，涉案房产从2006年12月11日起被（2007）深福法民三初字第2

4、*4号民事裁定书所查封，（2007）深福法民三初字第1**3号民事裁定书轮候查封。现轮候查封转为正式查封，查封期限至2009年6月5日。截至本案开庭审理时，涉案房产仍登记在被告名下，尚未解封。2007年4月9日，被告书面承诺将涉案房产以31万实收的价格卖给原告，并在该房产解封后一周内过户，否则，按市场评估价，将所有增值部分赔偿给原告，双倍返还定金10万元。起诉前，原告委托深圳市C土地房地产评估有限公司对涉案房产在2007年12月14日的市场价格进行评估。经评估，该房产的评估净值为562932元。原告支付了评估费300元。再查，因涉案房产未能办理过

5、户手续，原告尚有69651.68元未支付给被告。原告诉请判令：1、解除《房地产转让合同》及《深圳市房地产买卖合同》（现售）；2、被告双倍返还定金11万元；3、被告返还原告代付的赎楼款191848.32元、赎楼费2000元、查档费50元，并支付赎楼款利息11197元；4、被告赔偿原告损失254832元（其中佣金损失5000元、按揭费1000元、评估费900元、房产预期收益损失247932元）；5、被告承担本案诉讼费用。【争议焦点】本案的争议焦点有三个：第一，房屋买卖合同因被告的过错解除后，房屋升值部分的损失是否应纳入违约损害赔偿的范围；第二，原告能

6、否同时请求被告承担定金责任与损害赔偿责任；第三，原告请求被告赔偿房屋差价损失的同时，能否请求被告赔偿其为履行合同而支出的佣金、评估费、赎楼费、按揭费、贷款利息等履行成本。对于第一个争议焦点，一种意见认为，合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益是在合同得到履行后才可能产生，非违约方不应得到履行利益的赔偿；另一种意见认为，合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿，履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。对于第二个争议焦点，一种意见认为，在合同纠纷中，当事人不能同时请求定金责任和损害赔偿责任。当定金责任与损害赔偿责任并存时，应采取

7、损益相抵的原则；另一种意见认为，定金责任不以损害是否发生为前提，在合同纠纷中，守约方可以同时主张定金罚则和损害赔偿责任，否则，当事人对定金责任的约定将失去意义。对于第三个争议焦点，一种意见认为，佣金、贷款利息等费用是原告为履行合同而支出的费用。合同解除后，原告已不能得到房屋，被告应对该部分费用予以赔偿；另一种意见认为，佣金、贷款利息等履行成本属于信赖利益。通常情况下，受害人不能同时请求履行利益赔偿和信赖利益赔偿，否则，受害人将会重复受偿。【审理结果】法院审理后认为，原、被告买卖涉案房产的合同关系有效。被告的行为构成根本违约，原告诉请解除房地产买卖

8、合同，应予支持。被告应双倍返还定金，并赔偿原告损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第