详解房地产行业投资结构及预测方法

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1、2017年12月详解房地产行业投资结构及预测方法-----------房地产行业分析方法专题报告专题报告2017年第205期总第522期工商企业二部内容摘要房地产行业研究团队房地产行业是国民经济的支柱产业，其景气度的变化影响了上下游刘艳众多产业的需求波动影响，因此对于房地产行业投资增速的预测分析是电话：010-88090158邮箱：liuyan2@chinaratings.com.cn对未来国民宏观经济分析的重要前提要素之一，本文我们将梳理房地产行业投资端的分析预测框架，并给出行业投资预测模型。王旋电话：010-88090049邮件：wangxuan@chinaratin

2、gs.com.cn李宁电话：010-88090015邮箱：lining@chinaratings.com.cn市场部电话：010-88090123邮件：cs@chinaratings.com.cn中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。公司网站：www.chinaratings.com.cn电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层中债资信房地产行业分析方法专题报告1、房地产开发投资构成房地产开发投资完

3、成额可以分为土地购置费和建安支出两大部分，土地购置费可以进一步分解为土地购置面积和土地购置单价的乘积，建安支出可以进一步分解为在施工面积和单位面积建安支出的乘积。图1：房地产开发投资构成情况资料来源：公开资料，中债资信整理（1）土地购置土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包括（1）通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；（2）通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；（3）通过“招、拍、挂”方式取得土地使用1权所支付的资金。（2）建安支出获取土地以外的投资以建安支出为主，根据统计局公布的房地产开

4、发投资完成额细项，建安支出可以发现其大致由三部分构成，包括建筑工程、安装工程和设备工器具购置。建筑工程指各种房屋，建筑物的建造工程和土地开发工程，又称建筑工作量，这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。2安装工程指购置各种设备、装置的安装费用，又称安装工作量。设备工器具购置指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值，设备分需要安装和不需要安装两种，需要安装的设备，必须在设备开始安装时，才能计算设备的投资，不需要安装的设备，在运3达建设单位经验收合格，即可计算完成投资。（3）各项占比

5、1土地购置费按当期实际发生额计入，土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发。2该指标数据取自设备购置安装合同。注意：该指标只填写设备工器具的安装费用，不包括设备工器具本身的价值。3该指标数据取自设备购置安装合同，注意：该指标只填写设备工器具本身的价值，不包括设备安装费用。1中债资信房地产行业分析方法专题报告占比来看，房地产开发投资中，建筑工程投资占比最大，2017年1~8月占比达到64.22%，其次是土地购置费，占比约19.51%。从历年变化趋势来看，房地产开发投资构成未发生明显变化，但随着土地价格的高企，未来土地购置费占房地产开发投资的比重将逐步提升。图2：2017

6、年1~8月房地产投资各部分占比图3：房地产投资各部分占比变化情况资料来源：Wind，中债资信整理资料来源：Wind，中债资信整理2、房地产投资预测框架房地产投资主要由土地购置费和建安支出构成，其中土地购置费主要受土地购置供应和土地购置意愿两因素影响，从趋势上看同年内土地成交价款存在一定滞后效应，而建安支出主要受施工面积及单位面积施工成本两因素影响，具体分析逻辑如下：图4：房地产投资预测分析框架趋势：年内土地成交价款土地供应计划土地购置费土地购置供应国家调控政销售回款策现金流融资环境土地购置意土地购置需求愿房地产投资库存规模及预测方法去化周期土地成交规模施工面积新开工面积新

7、开工意愿建安支出人工成本单位面积施工水泥成本钢材数据来源：中债资信整理2中债资信房地产行业分析方法专题报告（1）分项预测，最终加总对于房地产投资预测的分析，我们主要从土地购置费和建安支出两方面分别进行预测。其中土地购置费预测方面，因其缴纳可分期进行，其与年内土地成交价款变化趋势存在一定滞后效应，因而可从年内土地成交价款变化趋势可作为预测未来土地购置费的变化趋势的领先指标。此外，土地购置供应和土地购置意愿从土地购置的供需两方面决定土地购置费的未来变化趋势，通过对土地购置供应和土地购置意愿每一项影响因素的单项进行分析，最终对土地购