城市居民住宅小区物业自治管理法律分析

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1、华东政法学院硕士学位论文城市居民住宅小区物业自治管理法律分析姓名：蔡宇宏申请学位级别：硕士专业：法律·法理学指导教师：苏晓宏20051001城市居民住宅小区物业自治管理法律分析紫宇宏摘要：随着我国社会进入转型时期，城市居民的住宅小区建设开始走向市场化、商品房化。住宅小区管理主体f门缺失形成了部分权／J真空，引起各种利益主张各自的应：阿权利而发生冲突。在居民住宅小区内物、『k管删【巾亩接表现为物业管理利益与业主利益的冲突，双方均主张应有的权利和地位。II闩一物!№管理是作为一种新型法律关系出现的，相关的法律、法规滞后在列于利；&『『J最大化

2、追逐和制衡机制缺失的困境中尤其突出，现行法律制度利管理模式对1二居民住宅小区物业管理r”的各种矛盾的调整不力已经成为一个社会问题。本文通过解析现代城市商品房住宅小区物业管理结构一i1的主体及其所代表的权利地化、状态，说明城市居民住宅小区物业自治管理实质是一种群众自治管理，其管理结构小应当确立业主大会的核心地位。分析现代城市住宅小区物业管理层次及各层次的主体的关系，提出业主委员会是住宅小区物_k自治管瑚结构的中心。分析小区物、Jp自治管理与社区建设的关系，说明代表个体原始权利的业主委员会与代表社会公共利益的居民委员会在小区物、lk管理中职能

3、交叉的关系，提出应当建立物业自治管理和基层行政机构j【{【督相结合的二元管理模式。从法治环境、制度建设、内部配合、外部制约等方面分析住宅小区物业群众自治管理的应有体系。指出社会法治环境、经济民主化与群众自治相互影响共同发展对礼会转型州j射群众自治组织建设、发展的积极意义。全文包括导言‘、『F文和结语三个部分，其。I。正文共分为四部分：第一部分简述城市住宅小区物!『k管理的由来及发展情况，说明城市住宅小区物业自治管理结构中的主体、基本概念、法律关系，时论城市住宅小区物业自治管理主体的法律地位，各主体的运f11机制和相应的权利义务，l州确业主

4、通过业主大会、业主委员会进行物业管础所具需ff{J群众自}fj盼EI：质，提m应确立业主委员会为管理核心地位。第二部分主要分析现行姚m住宅小区的管理{=j：

5、式，分牛J㈨宅小区的管耻在社区建设的背撩下，与政府各相关行政机构f由关系，着重分析4℃表个体利益(F．bll!主委员会进行群众自治管理与代表社区利益居民委员会存小区物业自治管理的相互关系，犍{}：I建立群众自治’j行政‰督棚结合的城市{=Ij宅，l、Ix．元舒理结构。弟=．部分主要分析住宅小区物、lk管删群众阳治的』。㈨⋯_彤』℃特征，提出物业管理群众自治的社会、纤济j．蛳啸I内部、

6、外{_}

7、5I，il褒和物业管理群众自治的特i

8、

9、{表现。篼四部分结合城市住宅小区自治管理的得失．从法治环境、立法完善、制度建设、社会经济、政治、文化环境的保障等方而⋯发，论逑如何保障小区自ff}管理的发展。关键词：小区物业自治管理业委会届委会市民社会经济民：、F群众向活LegalAnalysis011CityDwellers’HousingDistrictPropertyManagementAutonomyCaiyuhongAbstract：Withthepaceofdevelopment．oursOcietyisinatransfer

10、ringperiodnow．Theconstructionofcitydwellers‘housingdistrictbecomesmoreandmoremarket—drivenandcommodityhouse—driven．TheIackofmainadministrativedepartmentformspartialpowerlessness，furthermore．causesconflictsbetweendifferentinterestsassedors，strugglingfortheirrespectiveprope

11、rrights．Inthepropertymanagementofhousingdistrict，itappearsasthebenefitconflictbetweenpropertymanagementinterestandownerinterest．Theybothclaimtherightsandstatusthattheyaredeserved．Duetotheappearanceofpropertymanagementisasortofnewlegalrelation，thelaggingofrelativelawsandre

12、gulationsareobtrusiveespeciallywhenmaximizingbenefitsandtheabsenceofbalancingmechanism．Theactual