商务中心定位及功能策划专题研究

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1、西部新城商务中心定位及功能策划专题研究山东圣博华康城市发展咨询有限公司2010年4月目录第一部分：商务中心发展环境分析第二部分：商务中心定位分析第三部分：商务中心业态规模、功能布局及开发建议第四部分：商务中心开发模式及策略第第部五部分分：附录第一部分：商务中心发展环境分析1.1商务中心开发背景分析1.2商务中心发展机遇分析1.3济南地产市场分析1.4商务中心案例分析151.5商务中心作用与影响1.1商务中心开发背景分析基地概况基地位于西客站片区十字功能轴的交汇处，区位优势明显，对未来发展极具带动作用基地东至腊山北路，北至济西东路，西至腊山河西路，南至站前路，建设面积约22

2、.6公顷，距主城区中心约10公里，位于西客站片区6平方公里核心区当中、站前产业发展轴线与腊山河景观轴线的交汇处，是“一站、两轴、三心、多组团”布局结构中的重要组成部分。基地主要用于商务核心区的建设，北侧隔济西东路相望的为文化中心、会议中心以及会展中心的建设用地。目前基地拆迁工作基本结束，可投入建设。区域背景商务中心所在的西客站片区已经成为济南市城市建设的新的重点空间发展战略——“东拓、西进、南控、北跨、中疏”产业发展总体战略——“两翼展开、跨河发展”商务中心西客站片区ò建设西部新城，西客站片区是核心西客站片区建设是带动西部城区乃至整个城市建设的重点工程，对省会长远发展具有

3、重要的战略意义。各级各有关部门要进一步增强责任意识、机遇意识，牢牢把握京沪高铁建设这一历史性机遇，把西客站片区建设摆到更加突出的战略位置，把它作为全运会后拉动全市投资增长、加快现代化城市建设、保障改善民生的重中之重，举全市之力加快推进西客站片区的开发建设。——济南市市委书记焉荣竹区域背景西客站片区规划打造成为“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”，交易、总部等产业和功能主要是靠商务中心来实现围绕核心区交易、展览、文化三大大体主体功能，总部、商业两大支持功能，布局服务外包、高科技研发基地关联产业，并完善居住、商娱、公建等综合城市配套。打造商务中心现代化的服务业中心，成为经济

4、圈的聚集平台、新省会的力量支点以及片区的动力引擎。目前三大中心的总开发体量已经确定为100万平方米。政策背景和导向政府针对西客站片区侧重于对第三产业的引导，尤其集中于金融商务、会展以及配套服务等领域ò《2010年政府工作报告》“把西客站片区、魏家庄片区等一批城市综合体作为新区开发、老城提升、服务业发展的龙头，高起点规划建设。”“做强区域性金融中心，以魏家庄片区改造和西客站片区建设为契机，推进金融商务中心区和后台服务区建设，完善多元化、多层次的金融服务体系。”ò《济南市城市总体规划（2005年—2020年）》“腊山新区位于二环西路以西，京福高速公路两侧，形成以新济南站为依托

5、，以商务和会展产业为主导的现代化新区。中部随新济南站建设重点布局商业金融、物流会展等用地；西北布局物流、工业用地，南部、北部结合自然地理环境，布局生活居住和工业研发用地。”ò《济南市2008－2010年服务业发展实施纲要》京沪高铁西客站片区突出现代化新城区特色，规划建设高档次、高品位的金融、展示、商贸餐饮和文化娱乐等设施，规划建设代表济南形象、体现城市品位的地标性建筑，形成充分体现现代化大都市风貌的现代商业、商务片区，打造济南的新“门户”、新“窗口”，辐射带动济南西部新城服务业发展。1.2商务中心发展机遇分析后危机时代济南呼唤新的经济增长点后全运时期济南建设重心由东转西商

6、务中心开发四大机遇高铁推动济南西部商务中心崛起中国艺术节为商务中心锦上添花后危机时代呼唤新的经济增长点商务中心的建设通过人口聚集而拉动消费，通过加快商务流动而提升贸易，通过基础建设而推动投资，这都为济南扭转危机局面，加快经济发展，提升增长质量带来了新的机会。由于固有的危机并没有完全解决，很多方面仍存在不确定性和不稳定性，所以各国都面临经济结构和经济政策的调整问题。2009年全国已经实现“保八”成功，济南增长率为12%，衰退已经有所缓和，需要进一步保持持久的增长力，并优化经济结构。拉德芳斯CBD现有15万人在其中工作，有10万消费平米的欧洲最大的商业中心为其配套满足消费。广

7、州珠江新城CBD，商务每年有两百亿美元左中心右的国内外贸易都和贸易投资郑东新区CBD截止到2007年即完成投资105其相关联亿元商务中心的建设恰好是拉动经济的新增长点，对构成经济的“三驾马车”都会造成直接影响，同时也是调整经济结构，提升服务业比重的积极措施。后全运时期建设重心由东转西全运会后更多的人力、物力、财力集中于西区建设，“两翼展开”的空间战略在逐步推进。全运会前全运会后主要服务对象文博会、全运会京沪高铁、中国艺术节主要建设地区东部奥体文博区西部新城主要项目奥体中心西客站、三大中心西客站奥体中心片区片区高铁推动济南西部商