房地产项目投资风险(1)

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1、湖南大学HUNANUNIVERSITY毕业论文题目：房地产项目投资风险分析学生姓名学号年级专业19指导老师目录第一章绪论11.1课题背景11．2国内外房地产投资风险研究的现状11．2．1国外风险研究现状11．2．2国内房地产风险研究现状11．3本文研究的内容和意义21．3．1本文的主要研究内容21．3．2本文主要研究方法2第二章房地产投资风险分析理论研究32．1房地产投资风险的涵义32．1．1房地产投资风险的定义及特征32．1．2房地产的投资特征与投资风险的关系3第三章房地产投资风险53.1房地产投资风险的阶段性53．1．1论证设计阶段的投资风险53．1．2筹措资金阶段的投资风险53．1．3

2、项目建设阶段的投资风险6193．1．4项目试运营阶段的投资风险63．1．5项目正常运营阶段的投资风险73.2房地产风险管理73．2．1房地产开发风险管理的概念73．2．3房地产开发风险管理手段7第四章西安市房地产风险实证分析94.1房地产投资风险指标确定94.2泡沫指标与西安市房地产投资风险的宏观测度104.2.1房地产投资占GDP的比重104.2.2房价收入比12第五章结论15参考文献1519第一章绪论1.1课题背景伴随经济的快速发展，房地产投资活动日益活跃，房地产业已成为我国国民经济发展的重要支柱性产业之一。房地产业经过近二十多年特别是近五年的发展，已经成为国民经济新的增长点、启动内需的

3、消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速的发展起到了重要作用。我国的房地产业的发展历经了三个发展期：从1984年到1988年大约五年的时间，实现了从无到有，从小到大的第一次历史性发展。从1991的到1995年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年起，由于国内市场的逐步完善和成熟，我国房地产业进入了一个新的发展期，市场稳步发展，住宅建设规模持续增长，住宅品质不断提高，住宅产业由粗放型向集约型转变，科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。房地产业是一个高风险，盈利水平相对较高的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大

4、的风险，房地产投资数量大，投资回收周期较长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。1．2国内外房地产投资风险研究的现状1．2．1国外风险研究现状在西方发达国家，虽然系统的进行行房地产开发经经营风险研究的较少，但是局部投资风险研究却很早就开始丁。特别是近二三十年来，风险分析已经发展成为一门独立的学科。其研究里程可划分二阶段：1960年以前，投资风险研究主要用传统的经济一财会分析法。1960年以后，管理方法引入了研究领域，创立了工程一管理科学法，增强了解决实际问题的能力。1．2．2国内房地产风险研究现状我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处

5、于产业发展的初级阶段，19还存在很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，违规操作和高风险投资，不重视市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验和简单的计算就进行决策，再加上客观某些不利因素的影响，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的经营风险。同时，房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大。一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。目前，我国的投资风险研究还不够深入，也还未上升到应有的理论地位上。我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为：(1)在模

6、型误差方面：不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。(2)在信息决策方面：决策系统的信息极不完备。(3)在市场分析方面：对市场供需情况了解不清。因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义。也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。1．3本文研究的内容和意义1．3．1本文的主要研究内容房地产投资一般可以分为前期决策、投资实施和房地产经营三个基本阶段。在每一个阶段存在着不同的风险，这种风险是动态变化的。而风险管理是一个由风险识别、风险估测、风险评价、风险控制和管理效果评价等组成的周而复始的过程。本文主要是对房地产前期决策阶段对风险的评价。房

7、地产投资项目风险评价是建立在对房地产投资项目风险认识的基础上，通过对影响房地产投资决策因素的分析，对风险因素的影响程度进行评价，为最终的风险决策提供依据。1．3．2本文主要研究方法本文是风险管理基本理论在房地产投资分析和决策中的应用。从风险管理的角度出发，根据房地产投资具有的特性，对房地产投资中的风险因素进行了归纳和总结。通过对各种风险评价方法的比较和总结，在研究各种风险因素对房地产投资的影响的基础，通过西安