房地产项目投资风险管理面临的风险

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1、房地产项目投资风险管理面临的风险　　一、房地产项目风险管理的内涵　　关于风险管理的定义有多种说法，一般看法是：投资房地产项目的管理者通过风险识别，风险估计和风险评价，并以此为基础合理地使用多种管理方法，技术和手段对投资活动涉及的风险实行有效的控制，采取主动行动，创造条件，尽量扩大风险投资活动的有利后果，要妥善处理风险事故造成的不利后果，以最小的成本保证安全、有效、可靠地实现风险投资总目标。　　二、房地产项目投资面临的风险　　1、房地产项目决策时期所面临的风险　　房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正

2、确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型以及投资方式的选择。所谓投资时机风险是指房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。关于投资类型的风险是指不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场

3、和工业厂房等。选择不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。关于投资方式，我国主要有独立开发和联合开发两种。独立开发具有利益独享、权力集中和管理方便等优点;缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。　　2、房地产项目前期风险　　建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合

4、同风险。所谓置地风险是指我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权。房地产项目融资风险，是指投资商在利用各种方式融资时，由于融资条件考虑欠妥，或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理，可以降低融资风险，减少融资成本;融资方式不当，轻者造成融资成本大幅度上升、开发项目中断，难以为继，重者导致开发项目失败，企业向临破产的危险。工程招标与发包是指投资商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知承包商，由他们提出工程施工组织设计及报价，通过评审择优选择可靠、技术能力强、管理水平

5、高、报价合理、工期短的施工企业，并以合同形式委托其进行工程施工。投资商可通过严格审查承包商的资质、施工业绩来防范风险。关于合同风险建筑安装工程承包合同风险有两类：第一类是由于合同条款不完整，叙述不严密，有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱”，在执行中可能给投资商造成损失，即合同不完善风险。第二类是由于合同条款规定而引起的风险，即纯合同风险。与其他产业相似，房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。　　三、房地产项目投资风险管理对策　　1、房地产项目投资风险转移　　投资风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者。按措施的不同，风险转移策略

6、分为三种类型：(1)契约、合同形式的风险转移。通过契约和合同形式将风险对象的资产或活动连同其风险损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小风险损失程度的目的。(2)财务责任形式的风险转移。财务责任的风险转移形式也是一种非保险形式的风险转移。它是通过发行股票、寻找投资伙伴等寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。(3)保险形式的风险转移。保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失提供的保障。投资者在项目投资实施过程中，可将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失

7、通过合同的形式转移给保险公司。　　2、房地产项目投资风险控制　　投资风险控制是一种主动的、积极的对付风险的策略。主要有计划控制、审计控制和投资组合控制三类。(1)计划控制。计划是指对工作和行动的事先安排，是人们基于对现实的认识和未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资金、材料、设备、技术等所作的安排。(2)审计控制。审计是指审计人员对被审计单位的财政经济活动及其会计资料的真实性、合法性、合理性进行的审查和监督。审计活动既有维护政策、法令、规章、制度贯彻执行的维护性作用，也有评价经营管理效率

8、、完善管理制度、改善经营管理、规避和控制经营风险的建设性作用。