工程管理手册xin

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1、-工程管理手册--目录1.0人员架构及人员编制说明1.1架构编制说明1.2部门工作概况2.0岗位职责2.1工程部主要职责2.2工程经理岗位职责2.3工程师岗位职责2.4工程部文员岗位职责2.5强电主管岗位职责2.6强电技工岗位职责2.7弱电主管岗位职责2.8弱电技工岗位职责：2.9综合维修主管岗位职责2.10综合维修技工岗位职责3.0政策与程序3.1报告制度3.1.1书面/口头报告制度3.1.2周报告、月报告、年报告制度3.2机房管理规定3.2.1机房管理制度3.2.2防火及消防安全管理制度3.2.3值班及交接班制度3.2.

2、4机房安全防火管理规定3.2.5水泵房、水箱间管理规定3.2.6配电室管理规定3.2.7机房钥匙管理制度3.2.8机电设备房出入管理制度3.2.9设备故障处理规定3.2.10安全运行管理制度3.3维修及保养规定3.3.1设备预防性维护保养制度3.3.2设备设施紧急维修管理制度3.3.3客户报修及投诉处理管理制度3.3.4入户维修服务规范3.3.5设备修理计划的变更、检查与考核制度3.3.6设备的更新及系统改造管理制度3.4能源管理制度3.5设备技术档案管理制度3.6工具管理制度--3.7密闭地方的工作规定3.8发生意外时的处

3、理规定3.9安全用电管理制度3.10运行事故分析3.11工程部人员调配制度3.12影响正常营业时的施工及设备维修保养3.13公共部位巡检制度3.14二次装修管理制度3.15工程计划工作标准3.16工程应急管理制度4.0工程部工作图表4.1工程计划保养（员工）4.2工程计划保养（外包）4.3工程应急处理——水浸4.4工程应急处理——燃气泄漏4.5工程应急处理——电梯故障困人4.6工程应急处理——停电（未知条件下）4.7工程应急处理——停电（已知条件下）4.8工程应急处理——火警4.9工程应急处理——地震4.10工程应急处理——

4、雷暴及飓风4.11二次装修4.12接管验收4.13更新改进4.14维修单流程图5.0附件表格目录--1.0人员架构及人员编制说明工程部主管强弱水电电暖技技技工工工1.1计划人员编制：人综合维修技工--1.2部门工作概况：工程部――是负责物业设施设备运行、维护维修的责任部门;负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修记录。2.0岗位职责2.1部门主要职责2.1.1对物业的土建及所有机电设施（电气

5、、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养。2.1.2日常运行管理。2.1.3对租户开展有偿维修服务。2.1.4对装修工程进行监督管理。2.1.5对物业设施提出完善、整改方案。具体包括以下内容：a.在管业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。b.定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。c.负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全--过程的技术和经济管理。d.负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行

6、性研究，编制年度计划经报批后实施。e.加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。f.根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。g.制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业经理下达的各项技术、经济指标。h.根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记

7、录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、空调机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。i.有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。j.如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。k.以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必

8、需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。l.负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。m.收集和编制