投资测算的基本逻辑（碧桂园项目）

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1、投资测算的基本逻辑投资策划中心2015年11月成就共享金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）【金额的要求】【时间的要求】计提条件回笼资金＞自有资金投入+自有资金投入需一年内全额回笼年化自有资金收益（30%）利润现金流利润现金流赚多少钱？何时回钱？利润收入成本费用税金利润收入成本费用税金收入如何确定？地有多大？量能盖多少？容积率、建筑密度、限高能卖多少？可售面积、公建配套销售收入项目定位价产品结构价格预判：竞品降价、同质产品积存等利润收入成本费用税金收入成本都包括哪些？土地成本有票、无票前期工程销售收入开发成本建安成本基础设施建造成本公共配套贷款利息开发间接费利润收

2、入成本费用税金收入成本费用都包括哪些？企业行政管理部门为组销管费织和管理生产经营活动＝管理费用土地成本而发生的各项费用销售收入×销管费率（集团、区域）销售收入建造成本三四线：5%营销活动、销售人员佣销售费用一金等二线：3%财务费用计入成本中的贷款利息利润收入成本费用税金收入成本费用税金如何计算？【营业税及附加】管理费用营业税及附加企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护土地成本建设税、资源税和教育费附加销售收入等销售费用土地增值税建造成本（财务费用）企业所得税缴税金额＝销售收入×5.7%利润收入成本费用税金收入成本费用税金如何计算？【土地增值税】管理费用营业税及附加对有偿转让

3、国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物土地成本的单位和个人征收的一种税销售收入。销售费用土地增值税建造成本增值额＝销售收入－扣除项目（财务费用）企业所得税扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相关税金（营业税）增值率=增值额÷扣除项目利润收入成本费用税金收入成本费用税金如何计算？应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数管理费用营业税及附加土地成本销售收入销售费用土地增值税建造成本（财务费用）企业所得税利润收入成本费用税金收入成本费用税金如何计算？【企业所得税】管理费用营业税及附加对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收土地成本的一种税销售收入。销售费用土地增值税建造

4、成本缴税金额＝利润总额×25%（财务费用）企业所得税利润收入成本费用税金收入成本费用税金管理费用营业税土地成本销售收入销售费用利润总额土增税建造成本（财务费用）所得税毛利润净利润=利润总额－所得税净利润=收入－成本－销管费－营业税－土增税－所得税利润收入成本费用税金净利润净利润劳斯莱斯：≥10%净利率销售收入一二线：≥8%净利润土地获利倍数土地总价现金流入=销售收入+贷款收入现金流钱是何时支出、收回的现金流出=成本+费用+税金+还贷支出基金贷款收楼款楼款楼款买地开工开盘交楼税金管理费用（预征及清算）土地款2建造建造建造还贷支支出成本成本成本销售费用土地款1财务费用现金流入=销售收入+

5、贷款收入现金流钱是何时支出、收回的现金流出=成本+费用+税金+还贷支出财税系列课程基金贷款收楼款楼款楼款税金缴纳与关注点？罗梓月《拿地过程中相关税务问题》买地开工开盘交楼税金管理费用（预征及清算）成本构成、支付节奏？土地款2建造建造建造还贷支彭镜懂《开发成本测支出成本成本成本销售费用算和支付》融资方式与成本？土地款1冯兆辉《融资成本与财务费用费用》成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）净利润＝收入—成本—费用—税金多收少支成本管理合理定价费用减免提高去化税务筹划成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）开发节奏、提前预售、减

6、少监管快收融资（财务成本）分期付款晚支延后付款利润现金流收入－成本－费用－税金贷款收入、还贷支出基本静态动态要素≥8%/10%确保资金一年运转两次成就回笼资金＞自有资金投入+自有资金投入需一年内全额回笼共享年化自有资金收益（30%）THANKS谢谢聆听《投资测算的基本逻辑（碧桂园项目）》