山西物业服务标准讲义

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1、山西省工程建设地方标准DBDBJ04/T292-2012D备案号：J12180-2012住宅物业服务标准Theservicestandardofresidentialproperty主讲人：王胜第一部分关于标准我国国家标准体系是四级标准体系，分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准等四级，同时，标准体系分为强制性标准和推荐性标准两类。本《标准》是地方标准属于推荐性标准类。一、各级标准含义：1、国家标准是指对全国经济技术发展有重大意义，需要在全国范围内统一的技术要求所制定的标准。国家标准在全国范围内适用，其他各级标准不得与之相抵触。国家标准是四级标准体系中

2、的主体。2、行业标准是指对没有国家标准而又需要在全国某个行业范围内统一的技术要求，所制定的标准。行业标准是对国家标准的补充，是专业性、技术性较强的标准。行业标准的制定不得与国家标准相抵触，国家标准公布实施后，相应的行业标准即行废止。3、地方标准是指对没有国家标准和行业标准而又需要在省、自治区、直辖市范围内统一技术要求所制定的标准，地方标准在本行政区域内适用，不得与国家标准和标业标准相抵触。国家标准、行业标准公布实施后，相应的地方标准即行废止。4、企业标准是指企业所制定的产品标准和在企业内需要协调、统一的技术要求和管理、工作要求所制定的标准。企业标准是企业组

3、织生产，经营活动的依据。5、从标准技术规格（要求）的高低来看，企业标准最高、地方标准其次、行业标准再次、国家标准最低。二、各类标准含义1、强制性标准是国家通过法律的形式明确要求对于一些标准所规定的技术内容和要求必须执行，不允许以任何理由或方式加以违反、变更，这样的标准称之为强制性标准。对违反强制性标准的,国家将依法追究当事人法律责任。2、推荐性标准是指国家鼓励自愿采用的具有指导作用而又不宜强制执行的标准，即标准所规定的技术内容和要求具有普遍的指导作用，允许使用单位结合自己的实际情况，灵活加以选用。三、《标准》的意义《山西省住宅物业服务标准》与12月1日正式

4、实施，她为规范住宅物业服务行为，引导物业服务上水平、上档次，推进物业服务业健康发展提供了依据和保障。1、明确了物业服务企业服务的范围，界定了物业服务企业、业主、住宅物业使用过程中其他各关联方的责任与义务，保护了物业服务企业、业主的合法权益；2、为各地市住宅物业服务管理费收费标准修订与出台建立了技术支持与核算依据，保障物业服务企业收入与支出处于合理状态；3、行业主管部门、住宅小区业主有了对物业服务企业服务状况的评价标准，对于建立了物业服务企业的评价、考核、投诉机制，加强了对物业服务企业的监管起到了积极推动作用；注释1：1）明确了物业服务企业的服务内容，对社会

5、、企业、业主起到了宣传和普及的作用。2）对一些有争议的问题做出了明确的规定：例如水、电、暖管网的维修养护的责任方做出了规定。注释2：1）物业费用：有了物业服务的技术标准，物业管理费用测算才能有依据，才能更准确的体现物业管理费用的水平，保护物业服务企业和业主的利益。2）评价、考核、投诉：企业自评、业主评价、行业评价；行政管理部门考核；业主投诉（向小区物业、物业企业、消费协会、主管部门）。均有有依据。《标准》的法律依据：《中华人民共和国消防法》(2008年)《物业管理条例》（2003）《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(2007年)《物业服务企业资质管理

6、办法》（2007年）《山西省物业管理条例》2010年《物业管理企业财务管理规定》[1998]《房屋修缮范围和标准》[1984]《住宅室内装饰装修管理办法》(2002)《物业服务收费管理办法》(2003)《山西省物业服务收费管理实施办法》[2004]《业主大会和业主委员会指导规则》[2009]《物权法》2007年《住宅专项维修资金管理办法》2008年第二部分《标准》的内容一、《标准》主要内容1、总则标准制定的依据、目的和标准简介2、术语物业相关的专业术语3、基本规定物业服务企业在各住宅物业管理区域内提供物业服务活动都应该达到基本要求、具备的基本条件。4、一级

7、到五级的标准按照服务水平从低到高共分一、二、三、四、五级五个等级，一级服务标准代表物业服务的基本要求，五级服务标准代表目前物业服务较高水平。各级标准中均包括：一般规定；公用部位维修养护；公用设施设备运行、维修养护；公共秩序维护；环境卫生；绿化养护等六个方面的标准。注释：特定住宅物业服务项目实际管理情况符合基本规定和高于某一等级的要求的全部标准，才算是达到这一等级的服务水平。5、附录A公共区域消防设施维修养护《中华人民共和国消防法》第十六条、十八条规定：机关、团体、企业、事业等单位应当履行法律规定的消防安全职责；住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防

8、设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。6、附录B住宅物业服务标准