金茂府营销策略报告

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1、上海金茂府[营销方案]营销目标216套房源20亿营销目标中原团队组建到岗时间：9月15日总督导上海项目部总经理：唐振东案场监管事业一部总监：晏文丽策略中心总经理运营管理中心总经理沈增泉姚娟对于案场销售人员策划团队销售团队渠道团队对于操盘执行方案的行为规范进进行全程把控行监督考核事业一部策划总监事业一部销售经理事业一部渠道总监王欣康丽菊罗朝晖案场助理（1人）渠道专员（5人）策划经理市场经理业务员项目核心策略团队项目主要执行团队左畅10—15人•销售经理：从业5年以上，操作过至少5个以上类结合销售节点，相应合理补充业务员人数似项目

2、，有严格的案场管理能力•销售助理：从业3年以上，操作过类型项目，有优秀的执行力，客户把控能力沟通核心内容竞争远见创新找准市场竞争寻找触及客户的传播打动客户的突围机会沟通桥梁营销价值我是谁？卖给谁？怎么卖？如何破局突围？特征？在哪里？核心动作？壹竞争突破机会找准市场竞争突围机会内有贴身肉搏，外有群雄逐鹿，我们以何问鼎？宏观形势竞争格局核心竞品分析限购尚未取消，银根依旧紧缩，高端市场在“稳而压”的市场中前行万㎡2014.1.1-2014.8.24全市高端住宅（单价4.5万以上）市场供求走势元/㎡167000014600001250

3、000104000083000062000042013年周均去化:.1.58万㎡2100000012.301.6-1.13-1.20-1.27-2.3-2.10-2.17-2.24-3.3-3.10-3.17-3.24-3.31-4.7-4.14-4.21-4.28-5.5-5.12-5.19-5.26-6.2-6.9-6.16-6.23-6.30-7.7-7.14-7.21-7.28-8.4-8.11-8.18--1.51.121.191.262.22.92.162.233.23.93.163.233.304.64.134.

4、204.275.45.115.185.256.16.86.156.226.297.67.137.207.278.38.108.178.24供应量3.667.322.243.204.295.805.089.6814.783.994.483.160.000.003.200.001.113.890.007.466.076.194.020.006.530.0111.353.300.020.020.020.101.465.83成交量1.271.381.882.090.850.200.850.901.791.433.462.231.701

5、.371.782.311.581.521.270.951.321.611.561.621.461.941.521.031.871.251.701.340.911.24成交均价58205607455624357858626685331553722540755801460705559205551557920599985762459767624716113357712603935690955614532605295861546558076140759112595405749463959595216567057417高端住宅市场5月市

6、场萎缩明显，但6月成交已拉升至去年平均水平，7月高端住宅几近无供应，整体去化相对平稳；2014年至今高端住宅供求比2.5：1，供给量明显大于去化量，存量压力较大；宏观形势竞争格局核心竞品分析近两年高端市场“井喷”，存量压力大增均价段面积段成交均价存量整盘未推量合计区域板块项目名称（万元/平方米）（平方米）（元/平方米）（万方）（万方）（万方）新江湾中凯城市之光90-170412182.455.9嘉誉湾二期190-240419042.929.73杨浦新江湾城华润置地橡树湾180-290420454.22.07建发新江湾雅苑140

7、-160549192.830万里中环凯旋宫200-230448696.20中海紫御豪庭210-3404679840长风雅戈尔8号180-260483523.176.51415万普陀上海香溢花城100-180468913.4730.7光新品尊国际160-200509783.10真如星光域雅苑110-160526262.0604-6万169.24武宁泰欣嘉园170-220567931.250兆丰嘉园二期130-200542721.1811.77中山公园虹桥绿郡公馆150-170501540.60.7长宁长宁八八中心160-2005

8、84881.497.51古北中星美华村220-250561420.74.2世纪公园花木绿城锦绣兰庭100-147556570.810.6浦东洋泾陆家嘴公馆292-296596780.31.7徐汇龙华尚海湾115-210579990.735.1黄浦滨江外滩公馆142-15555