物业改造和长租公寓研究

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1、存量物业改造与长租公寓山东泰安某别墅项目介绍目录CONTENTS1存量物业改造简析2长租公寓市场分析2存量物业改造简析CHAPTER•存量物业市场的现状与趋势•存量物业改造的方式及参与方•存量物业改造的资本模式01•存量物业改造的案例3引言•2016年中国城镇化率水平达到了57%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。•保守估计当前中国住宅存量达300亿㎡，其它物业存量200亿㎡以上。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。•存量物业改造包含了写字楼改造、共享办公、长租

2、公寓等方式。本文选取当下正处于风口的长租公寓以揭示其运营存量物业模式。4存量物业市场的现状和趋势土地增量物业存量存量住宅300亿㎡2016年国有建设用地供应情况（单位：万公顷）3.5619.3%万亿元同比其它存量200亿㎡16.5%合同成交价12.5%2.9%物业6153.4521.9%7.1%0.2%低估物业4.3亿㎡5.9%25.5%15.2%3.2%10.3%31.120.9%28.929.014.715.112.51212.810.8空置住宅4900万套2014年2015年2016年工业用地房地产用

3、地其它用地总量•国土部统计数据显示，2014-2016年土地成交面积连续三年下降，房地产土地成交面积三年更是累计下降近50%，而土地总成交价款却上涨19.3%。•当前中国存量住宅300亿㎡，存量物业200亿㎡，价值低估物业面积4.3亿㎡，空置住宅超4900万套；通过两组数据对比可以看到，一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；5•增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量物业改造的方式模式创新改造综合改造，可能涉区域改造升级及软硬件、业态、老厂房片区、老街规划等多方面，但物

4、业规划调整区等通过对该区域主要是运营模式的进行重新规划，实创新。如共享办公、当初的规划及业态现物业的改造升级。长租公寓等。不适合市场形势，如老厂房通过重新硬件升级改造通过规划业态调整，规划改造为创意办如工业调整为写字公等。物业硬件老化过时，楼，写字楼调整为主要对物业重新装公寓、或商业调整修，通过硬件升级为办公等。改造来提升物业的价值。6存量物业改造参与方房地产开发商01房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。不动产基金参与方02作为专门从事

5、不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。其它参与方03其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。7存量物业改造资本模式重资产模式私募基金收购旧物业进行改造持有，以重资产模式及开发商建设后持有均为重资产模式。这类物业一般具有地段优势，能够确保资产升值，高和资本为该模式的代表。轻重资产结合模式轻资产模式模式存量物业不同业态、不同地理位租赁老旧物业进行改造和运营的置的项目对接的资源更加细分，模式，属于轻资产模

6、式，或“二资源分布更加广泛，因此更适合于轻资产和重资产结合的模式。资产结合模式轻资产模式房东模式”。长租公寓、联合办公等大多属于轻资产模式。轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少，风险相对较小，但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大，资金沉淀时间长，对风险的把控、资金运营能力要求更高的，但整体收益更大。随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少，资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。8改造案例：上海8号桥创意园改造老旧工业厂房改造为办公区的典范物业面积：占地7000㎡，建筑面积1.2万㎡VS改

7、造用途：老旧工业改为创意办公资本模型：轻资产模型改造操盘方：上海华轻投资有限公司、香港时尚生活咨询公司等原为20世纪70年代所建的上海汽车制动器厂的老厂房。2003年，在上海市经委和卢湾区政府推动下，该片老厂房经重新设计，改造成为约1万㎡的创意办公场所，将时尚、创意元素重新注入，吸引了来自欧美与港澳的80余家设计公司、创意团队入驻，现已成为各类设计创意企业的集聚区。其现有业态的80%属于文创产业，涉及建筑、产品、室内、服装、影视等十余个行业，成功转型为市中心文化创意的标杆，充分释放了其区位价值，同时也带动了

8、周边商圈的蓬勃发展。同类型的改造还有上海91933老场坊改造，上海德必文创产业公司在上海的20多个园区大多采用这一模式。改造案例：北京凯德望京改造写字楼改造为购物中心项目原状：收购望京项目时，项目出地面三层，凯德将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心。改造方案：运营10年之后，望京项目对项目了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。此前，望京项目的6-7层是大餐饮，