新世界地产武汉K11 MALL定位报告

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1、武汉K11新食尚工作汇报2009.5.26新世界中心K11·新食尚定位建议一.项目定位二.业态规划三.间铺及品牌落位四.主力品牌介绍一.项目定位主题定位——〃“既陌生更向往”的K11〃新食尚，代表高效社交与积极向上的城市精神，兼具K11各地统一的艺术气质。〃带来新颖时尚的商品品牌；提供独一无二的餐饮空间；创造琳琅满目的餐厅组合；延续不同时段生活享受。〃武汉地标性餐饮集合地。消费群定位——武广商圈的零售购买人群，武汉市中高收入人群，年龄分布区间从25岁-50岁。该区间内收入较高的消费人群较其他市民闻多识广，消费意愿强，接受新事物的能力强；他们特别愿意尝试有相当知名度、品

2、质好但在本地较少的新餐饮品牌，同时他们亦是社交宴请重要消费者，符合K11〃新食尚精神。餐饮定位——以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食。K11项目所在的区域和特性决定了本项目的商务性较其他更为突出，出于社交宴请性质到该项目消费的中高收入人群将至少占目标客群的64%，甚至更高。因此，K11新食尚项目的主要租户组成将以面对社交宴请的商户为主，在就餐环境方面将更注重档次和品质，以便适于交谈。社交宴请类商户不论从数量还是面积上，都较其他同类商场更多。品牌符合K11理念。消费价格定位在500~800元。二.业态规划：业态布局立面图5F西餐厅/艺术酒廊4F商务正餐3F商

3、务正餐2F主题餐厅/休闲餐主题餐厅/休闲餐糕点糕点1F咖啡甜品甜品B1快捷餐厅与美食广场二.业态规划：垂直交通及建筑建议由于楼层较高的租户在展示面、可门厅2的一部直梯专通达性等条件上较一二楼租户有客供直通5楼西餐厅观劣势，在租赁条件方面可灵活处理，以吸引优质商户入驻。因此，该项目的高区——3至5层将门厅1的三部直梯专以整租为主，并专供四部垂直梯使主题餐厅/休闲餐由于其供直通3楼、4楼商用，不论在档次、私密性还是便利1+2的复式结构，垂直务正餐性方面，都有利于项目的整体形象交通在内部解决，可协和商户的品质。同时，可减少垂直助租户在内部搭建楼梯梯每层进入客区的面积，增加租

4、户可租赁面积，提高项目收益。二.业态规划：租金建议預估租金(使用面积)預估租金預估租金楼层GLA(人民幣/月/平米)(人民幣/月)(人民幣/年)(平方米)保守平均乐观保守平均乐观保守平均乐观B11,62950709081,450114,030146,610977,4001,368,3601,759,320F1751200250300150,200187,750225,3001,802,4002,253,0002,703,600F2757150175200113,550132,475151,4001,362,6001,589,7001,816,800F379610012

5、515079,60099500119,400955,2001,194,0001,432,800F479670809055,72063,68071,640668,640764,160859,680F570145556531,54538,55545,565378,540462,660546,780Total5430615755895512,065635,990759,9156,144,7807,631,8809,118,980注：依据新商业租赁惯例，我们需为租户在开业后提供3-6个月不等的免租期，最终免租期限视租户承租面积和品牌号召力而定三.间铺及品牌落位B1-F5各类型

6、餐饮占总项目面积的比例（按实用面积㎡）类型GLA㎡占总面积百分比商务正餐170731.4%休闲餐饮/主题餐厅110420.3%西餐73213.5%快餐73213.5%糕点甜品咖啡2584.8%美食广场89716.5%总计5430——注：具体面积以最终实际测量为准三.间铺及品牌落位解放大道1F门厅2新世界门厅1商酒店业步行街铺位GLA（㎡）意向商户F10177哈根达斯，DQF10275面包新语，水果物语F103106Jamaicacafé，illy，星巴克F104144棒约翰，意粉屋F105203鼎泰丰门厅1115俏江南，四季恋门厅231琥珀，戈雅三.间铺及品牌落位2F

7、解放大道新世界商酒店业步行街铺位GLA（㎡）意向商户F201327棒约翰，意粉屋F202430鼎泰丰三.间铺及品牌落位3、4F解放大道新世界F301/401酒店商业步行街铺位GLA（㎡）意向商户F301796俏江南，四季F401796三.间铺及品牌落位5F解放大道新世界商酒店F501业步行街铺位GLA（㎡）意向商户F501701琥珀，戈雅三.间铺及品牌落位B1铺位GLA（㎡）意向商户B101147B102267麦当劳，肯德基，真功夫，水果物语/水果捞等B103240B10478B105897美食广场四.主力品牌介绍餐厅简介俏江南集团创始于2000年，