中国房地产之-顺驰现象-的反思

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1、万方数据无论是孙宏斌还是顺驰，都是中国地产界的黑马。但这匹黑马也因为跑得太快，痛失前蹄。今年9月初，顺驰中国以12．8亿人民币买掉了顺驰中国55％的股份，从2003年的崛起到2006年的没落，顺驰仅仅风光了三年，但其在这三年中的兴衰，正如中国房地产市场的一个缩影。2004年当顺驰中国以超级“大胃王”到各地拿下12000平方米土地时，不少分析家认为是宏观调控成就了顺驰。如果开发土地不是以招、拍、挂的方式出让的话，顺驰中国不可能那么顺利地完成全国扩张的战略。正是宏观调控，成就了“顺驰王国”。而恰恰是宏观调控，使得顺驰中国的资金难以为继

2、，最终孙宏斌不得不把顺驰中国低价卖掉，让出了控股权。土地、资源、政府关系被称为房地产开发的三要素，土地对顺驰中国来说已经不是问题，但是仅仅有土地还不行，土地只能为后续的扩张提供了可能。有了资金才能使得开发顺利进行下去。按孙宏斌的想法，多少钱拿地并不重要，关键是付款方式，可以通过快速开发，快速销售回款的方式来筹集资金。项目的运作环环相扣，每个项目都带着一条绷得紧紧的资金链，绝不允许有大笔的资金扒在项目上。每个项目的运作环节，都需要上个环节的顺畅运转，需要上个项目的成功。这种没有万一的运作方式，其中所隐藏的风险，稍为懂点房地产开发的人

3、都会明白。因此随着2005年房地产宏观调控的推进，顺驰中国的“地产神话”的结局，便可预知了。当然，孙宏斌至今都还在做假设：如果没有宏观调控，顺驰中国现在会是一番什么景象呢?假如只是设文／王珍莲想，现在的顺驰是当年万科的写照，如果没有当年的教训，万科如今的发展也不会如此的稳健。作为一个有12年房地产经营经验的房地产公司，做出如此冒险的快速扩张，让人匪夷所思。当然，如果有地方政府的帮忙，孙宏斌或许可以不用卖掉控股权。如2005年底，苏州市当地政府为了缓解民工和顺驰的矛盾，政府替顺驰作担保，让有关机构借了3000万元给顺驰，以归还拖欠民

4、工的工资。但顺驰上海公司就没有这么幸运了，据说：“愤怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路上的办公别墅，顺驰的员工被迫从后门逃走。”而在90年代时，上海汤臣其实也经历过相同的危机，但在当政府的帮助下，最终度过了难关。顺驰的买家、路劲基建董事局主席单伟豹透露，顺驰目前拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿人民币。一个自有资产不足10亿元的公司，欠着地方政府这么多土地钱，能否度过难关，当然要看当地政府的脸色了，好说的，再拖一、二年，再帮忙弄点贷款，也许难关就过去了。如果当地政府不买账的，那就是另一种结局了。因此越是这样的时期，越体现

5、了房地产开发中，政府关系的重要性。顺驰在天津老巢，政府关系应当没什么问题，但在其它地方就不一定了。顺驰的结局，在业内看来是预料当中的事情，本不足怪，让人奇怪的是：在这两年中竟有不少人一直为顺驰喝彩，把顺驰作为学习榜样。从外界看，都认为房地产是个暴利行业，顺驰的超规模扩张，顺驰所到之处均以超出正常市价几倍的价格拿地，说明房地产业的巨大利润空间。因此从外界的观点，认为当初同行业对顺驰的质疑，只是因为顺驰破坏了房地产行业的高利润。看看下面的事实就清楚了：2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募

6、集资金的目的而放弃。上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹利以7．5亿元收购顺驰20％的股权，同时约定，如果明年顺驰的利润率无法上升到某一个水平，摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40％。孙宏斌同意了这份魔鬼式的对赌协议，但是2005年10月19日，摩根士丹利最终还是放弃，原因是无法接受顺驰利润率过低的现实。据一位知情人士透露，顺驰的利润率在3％一5％左右，在某一阶段利润率比这个数字还低。低利润率甚至还是建立在低质量水平之上的。这并不是中国政府统计部门的统计数据，也不是某某媒体的

7、统计数据，对于广大的老百姓来说，总是个可以相信的数据了BE?对于房地产这样一个高资金投入、高风险的行业来说，难道我们期望所有的房地产企业都在这一利润水平上运转?如果那样，将不会再有开发商给我们盖“好房子”。把顺驰树立为敢于向高利润开刀，改变游戏规则的榜样，看来是树立错了。以石家庄【2003]009号地块，出让总价为5．97亿，出让土地面积为186263．7平方米，容积率不高于1．8，这样算下来，楼面地价(分摊到每平方米建筑面积上的土地成本)就差不多1800元，而当时这一地区的商品房销售价格，最高也就2400元／平方米，拿地的楼面地

8、价都接近周围楼盘的销售价格集团经济研究2007·1月下旬：PtJ(总第219期)万方数据了，这能说明别的开发商是暴利吗?不要建筑成本和管理费及其它费用吗?如果顺驰在这块上建的房子能以2400元／平方米销售出去，而且还有钱赚，那真的说明别的开发商是暴