物业管理相关实务讲义

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1、物业管理相关实务主讲：滕永健一、物业管理的组织模式和组织结构（一）物业管理模式物业管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理－我国目前广泛采用的模式委托管理即专业管理，是指开发商、业主采用招标投标或协议的方式，通过物业服务合同将物业委托给专业物业管理公司进行管理的行为。这种形式，按照自用或出租又可分为：（1）自用委托型（2）代理经租型2、自行管理自行管理是指业主大会通过市场手段招聘各专业公司进行管理的方式。这种方式的最大特定是节约开支，管理成本较低。自行管理与委托管理形成并存的态势，这将有利于提高物业管理的质量，有

2、利于提升物业管理行业在整个社会上的形象。（二）物业管理的组织1、物业管理的组织结构一个物业管理公司可能同时管理着多个不同类型的物业，不同物业对管理部门的组成及人员安排会有不同要求。物业管理公司一般分为三个层次：决策层：股东会、董事会、经理层管理层：各级部门经理操作层：各部门员工部门设置：物业管理公司按业务、职能和性能，内部机构设置大体如下：（1）经理室（2）办公室（3）财务部（4）工程部（5）管理部（6）经营部（7）其他部门2、物业管理公司的两种类型（1）实体型实体型的物业管理公司内部分为两层：管理层和操作层。管理层由

3、较强管理能力和丰富专业经验的人员组成，一般处于各部门的领导地位；操作层人员由从事具体专业服务的专业人员组成，听命于上级管理层人员的领导。实体型的物业管理公司向业主提供的是具体的实质性的物业管理服务。（２）咨询型的物业公司咨询型的物业管理公司比较精干，不配备专业的技术工人，即只配备管理层人员，而没有操业层人员，向业主提供的是咨询服务。随着社会分工的不断深入，这样形式的公司将是物业公司发展的方向。（三）物业管理人员的知识结构、素质与能力物业相关人员1、物业管理人员的知识结构（1）法律知识（2）管理知识（3）经济知识（4）技

4、术知识2、物业管理人员基本素质和能力（1）服务至上的服务意识（2）要有强烈的责任感和良好的职业道德（3）要有所从事的专业岗位的相当能力（四）物业管理公司与各组织的关系1、公司与政府的关系：接受指导与监督2、公司与业主的关系：委托与被委托3、公司与各专业服务公司的关系www.fdcew.com房地产E网（五）物业管理公司的制度建设1、制度在物业管理公司中的作用（1）规范、约束每一个部门和员工的行为（2）协调、衔接企业内部各方面之间的关系（3）完善企业的社会形象2、制度的类别（1）纲领性制度（2）决策性（3）综合性管理制度

5、（4）管理程序制度（5）部门职能制度（6）工作岗位制度二、前期物业管理（一）组建项目物业管理处（部）受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企业只管一个项目，该企业就相当于一个项目管理处。具有一、二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小区或区域的项目物业管理处（部）。（二）制定落实物业管理方案物业管理企业在投标文件中就要编制物业管理方案，在中标后进入物业管理区域进行管理时，要进一步完善

6、落实物业管理方案。物业管理方案是根据建设单位在投标文件中，对物业管理服务内容及要求包括服务内容、服务标准而作出的响应，也是物业管理企业在投标时作出的承诺。物业管理方案应包括如下内容：1、物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况；2、物业管理服务的理念，这种理念可以用本物业管理公司的品牌口号、文字、图象等来演绎；3、物业管理服务的内容，如：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的保洁，公共区域的秩序维护，车辆的停放管理，物业使用中对禁止性行为的管理措施，物业档案资料的保管，建设单位或业主委托

7、的其他业务服务事项等；4、物业服务的质量，包括报修、维修的到达时间、服务时间、服务半径、合格率等承诺，关于物业管理区域文明、整洁、有序、安宁的管理服务目标，关于应急预防预告及处理预案等。（三）制定企业内部管理制度1、目标责任制度2、岗位责任制度3、财务管理制度（四）做好物业查验工作1、承接查验的含义2、物业承接验收标准3、承接验收的程序4、承接验收的意义1、承接查验的含义承接查验是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同后，委托给物业管理企业进行管理服务，

8、由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。2、物业承接验收标准目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建设部于1991年2月发布的并于1991年7月1日起实施的中华人民共和国行业标准（ZBP30001—90）《房屋接管验收标准》。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。《