凤凰城项目系统营销方案

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1、营销机构：亿兰天朗策划顾问出品时间：二零零九年零三月逻辑导航宏观房地产市场竞争产品特征消费者仔细研究关键问题及解决方案项目销售实施方案目录第一章：房地产宏观市场分析和走势判断第二章：周边竞争对手分析和竞争要点第三章：项目消费者定位和特征分析第四章：项目营销关键问题及解决方案第五章：项目营销执行和回款计划宏观市场，听起来虽然是一个遥远的名词。但他却实实在在的影响我们的项目发展，特别是在金融危机和房地产市场低迷的今天，我们必需对宏观的市场有一个清晰的判断！1、经济形势——内忧外患，最少三年内忧：中国制造畅销全球之日，对外依赖程度严重加深（日本广场协议）；实体：危机已经从金融行业渗透到实体

2、经济，让人心惊（郎咸平二元论）；外患：美洲经济体，欧洲经济体经济不断探底（资本主义经济危机）；保护：全球开始新一轮的民族主义和贸易保护主义（美国人买国货）；佐证：中央四万亿、地方18万亿、银行5000亿（可见政府对危机态度）;启示经济环境继续吃紧，审慎投资观念应该成为首选！2、调控手段——三只手控制开发企业贷款，存量过大、缩小供应就是平衡；刺激购房者买房，供过于求另外决方式是增加需求，政策，利息；发展经适住房来补钙，政府参与供给，保证市场健康，1年3000亿；启示开发企业的现金流才是王道3、消费心理——难受想卖的卖不动：消费者观望态度严重，整体上量上不去；想买的不敢买：虽然价格低了，

3、甚至到了心理价位，怕吃亏；下半年有释放：政府补助的最后期限会起到一定的逼迫销售作用；启示下半年的消费释放以刚性自用需求释放为主;4、西安市场——恐慌是根本病因高端需求无损——2007年成交均价4012元，2008年4453元；乐死需求数量——2007年成交量954万平米，2008年665万平；医治恐慌是根本——西安房价几乎没泡沫，医治恐慌是根本；启示西安损失的主要是低端需求和投资需求下半年释放也主要是低端需求5、价格判断——放量不放价供大于需基本面存在——供应量应该1600万平，需求量800万平；经济适用房大量供应——新开工180万平米，新竣工150万平米；廉租房加快速度建设——加快

4、已开工11.8万平米；新开工40万平米；启示没精心产品设计，和营销设计，想在下半年突出重围比较难：如何在价格平谈的市场中卖出高价格成为思考关键；总结与回顾审慎：对项目保持审慎认真态度是经济环境中我们必须面对的思考；三手：项目发展过程保证现金流的安全依然是王道；难受：消费者本性决定了消费者难受状态，下半年会有无奈的放量；低端：下半年的市场放量主要以中低端需求为主，他们关注价格；无价：下半年就是放量，但是在政府的影响下，价格基本以平稳为主；目录第一章：房地产宏观市场分析和走势判断第二章：周边竞争对手分析和竞争要点第三章：项目消费者定位和特征分析第四章：项目营销关键问题及解决方案第五章：项

5、目营销执行和回款计划战争的胜利，往往不是取决于我们有多么的强大，而是取决于对手有哪些漏洞，我们能够在合适的时间抓住漏洞，那就可以赢得胜利！1、枣园整体市场分析——2008年大唐世家三环内枣园板块城西区305614211499374004906莲湖中央花园三环内枣园板块城西区745288285558403832唐都温泉花园三环内枣园板块城西区615852158257732570万国城三环内枣园板块城西区16949193681185604019香诗美林三环内枣园板块城西区11051529791562696合计622257692654167294265合计剔出大唐世家跃层316643481

6、154793293647竞争思考：区域均价在3647，但是位置都在三环内，周边环境较好竞争思考：我们的项目在三环外，视觉上弱势就是周边环境差竞争思考：可以看到销售量严重停滞，我们的价格和销量怎么挂钩？2、时代华城——价格不高，销售不快时代华城项目性质城改项目项目位置武警大道项目面积49.5亩容积率3.03绿化率30%建筑面积10万总户数1000户销售户数300户销售价格2580元，小高销售率30%项目优势：价格低廉项目劣势：没有品质五证没有一个付款方式和按揭营销方式和营销团队项目启示：营销速度一定程度上反应了客户对周边的态度，说服客户相信区域的发展性成为营销讲解和营销推广的关键。竞争

7、策略：营销必须创新高价格销售必须有翔实准备3、万国.远鉴名筑——品质，价高，较慢万国.远鉴名筑项目地址莲湖区枣园西路占地面积76.8亩建筑面积180000㎡建筑形式9栋18-27层高层容积率3.5绿化率35%主力户型50-120平米1500户营销阶段已经开盘，销售价格4100元/㎡（高层）销售率住宅25%左右（193，1.7万）项目优势：正规商品房项目，五证齐全项目天然绿化屏障环境位置较本项目好推广力度较大项目劣势：项目定价问题项目启示：定价必须紧密联系推