德思勤精品文案-九江鹤问湖前期发展定位报告-229页

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1、1谨呈联泰集团中部明珠·顶级滨湖生态新城————九江鹤问湖前期发展定位报告中国·深圳2007年7月2卷首语长江滔滔，鄱湖淼淼。时代潮头，稳步扩张。风水宝地，花落联泰。城市运营，造福一方。山水古城，再萌新春。——谨呈广东联泰集团3我司工作步骤6.10-6.186.19-7.107.11-9.10第一阶段第二阶段第三阶段市场调研报告撰写中后期沟通公司评审工作内容工作内容工作内容•客户沟通•确定研究思路•汇报•地块考察•沟通讨论•交流•政府部门访谈•撰写项目主体报告•反馈调整•收集基础资料•公司评审•典型项目调研•修改调整•专业人士访谈•提交•客户访谈4我司的解决思路序：开发背景开发背景客户目标

2、客户目标项目核心问题确定项目核心问题确定市场背景商业体量项目分析案例参考项目发展战略商业发展项目定位项目开发策略项目规划建议及开发节奏经济测算5序：项目基本概况项目位于江西省九江市经济开发区核心位置，属于新城区开发项目。项目地块现在基本拆迁完毕，已经三通一平，具备开发条件。•总用地面积：834116.58平方米/1251.3亩•总建筑面积：1676750.38平方米城市其中：商业文化娱乐251512.56平方米中心区居住1425237.82平方米公建17000平方米•容积率：≦2.01•建筑密度：≦30%•绿地率：≦35%6序：开发背景•九江市作为江西省的交通枢纽和双核城市之一，起到区域中

3、心城市领头羊的作用，城市化进程加快；•项目所在地位于九江市规划中的新城区，是未来城市发展的重点区域；•开发商在江西省和九江市耕耘多年，有较好的政府关系和深厚资源；•九江市目前的经济发展水平和人口基数针对本项目并不十分理想。7序：客户目标THEGOAL前期已投入土地成本及周边基础建设费用共5亿元；预计启动资金2亿元，滚动开发，年开发量30万平方米左右，6年时间完成开发。在此期间，完成所有住宅的销售套现；力争做好商业的前期经营，实现物业升值，便于开发后期获取商用物业的销售或部分经营的高额回报。8序：客户的核心问题客户核心问题的解决，直接关系到客户目标能否实现！核心问题：怎么做才能低风险较快实现

4、收益？问题1以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？问题2以什么样的产品和模式，打造项目竞争优势，实现快速套现？实现低风险操作，快速回笼资金9序：项目的主要问题•九江市的城市“经济指标”是否与本项目匹配？项目是否有向九江外辐射的机会？•本项目的成功机会在哪里？项目适合怎样的开发模式？•本项目的商业和住宅的面积比例是否匹配，大体量的商业该怎样开发？•怎样的产品组合能够适应我们的发展战略？•政策的影响？70’90政策如何化解？•怎样的开发节奏才能实现项目的最大价值？10序：我司解决问题的6大思维1、资料与信息提供详尽的市场数据，并分析数据后面的市场机会2、积极与乐观项目前景的预

5、测，初步判断项目适合的发展方向3、直觉与感情从城市市场、区域规划、大盘开发模式等多方面确定本项目的开发战略4、创新与冒险扩展大盘开发模式，创造性的解决商业开发的问题5、逻辑与批判客观的认识市场，逻辑的理论推导应对项目的劣势6、系统与控制运用全局的眼光系统的认识项目，控制项目的开发节奏11序：我司的解决思路序：开发背景开发背景客户目标项目核心问题确定市场背景商业体量项目分析案例参考项目发展战略商业发展项目定位项目开发策略项目规划建议及开发节奏经济测算12市场背景城区政房市域策地解分趋产读析势市分场析总结131、城市解读1.1城市印象九派洵阳郡，分明是画图中国中部，长江南岸；赣、鄂、湘、皖四省

6、交历史悠久，人文名城；北临长江、南靠鄱阳，坐汇处，江西北门户、“双核”之一拥庐山；自然条件十分优越。——庐山脚下，鄱湖之滨；山水人文，赣北核心中部城市圈最宜居的城市141、城市解读1.2城市现状及旅游景点甘棠湖锁江楼辖一市、两区、九县；全市总面积1.88万平方公里，市区规划面积将达到118浔阳楼镇江塔庐山风景区平方公里，建成区面积68.11平方公里；固定居住人口59.6万,全市总人口的13%，处于城市化进程初级阶段。旅游资源丰富，庐山是九江的代名词151、城市解读1.3城市定位ò新型工业重镇ò文化旅游胜地ò区域商贸中心ò开放港口城市161、城市解读1.4交通体系长江水道ò九江的区位交通优势

7、得天独厚，陆路交通已呈“井字型”（京九铁路、昌九高速，铜九铁路、九景高速）态势，在建的还有昌九城际铁路；九江市ò空中交通有两个航空机场（九江机场和昌北机铜九铁路场）分布在昌九工业走廊上；ò水路交通则有长江黄金岸线——九江港是国家内河五大主枢纽港之一，是江西省唯一通江达昌九高速海水陆联运国家一类对外开放口岸。京九铁路九江将建设成为辐射赣、鄂、皖、湘的区域性转港贸易物流中心和长江中下游重昌九城际铁路要物流枢纽城市。交通便捷，