碧桂园集团全成本的管与控

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1、成本管理中心-内部资料请勿外传集团全成本管理制度体系日臻完善《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成《目标成本管理办法》《关于落实结构限额设计管发布新投资版目标成本测算表《项目合约规划工作指引》本科目和表格模板的通知》理工作的通知》发布全成本数据库2014年4月2014年11月2015年4月2015年7月2016年1月2014年9月2014年12月2015年6月2015年10月全成本管理线条架构调整集团签约明源修订《全成本季度考核办法》《关于落实成本策划工实施系统预警与强控修订《全成本季度考核办法》启动信息化作的通知》成本管理中心-内部资料请勿外传2

2、016年成本管理中心-内部资料请勿外传成本管理中心-内部资料请勿外传成本管理中心-内部资料请勿外传2017全成本管理目标迈向“深推控得住”2014201520162017前置管控-过程管控-帮扶项目实现成本受控深推控得住后评估助力项目达成经营指标控得住重点转为落地做实工作目标预得准支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金理得清成本管理中心-内部资料请勿外传成本管理中心-内部资料请勿外传目1全成本管理认识录2前置管控重要性3成本全过程管控成本管理中心-内部资料请勿外传Mysoft明源成本是一堆数据！成本管理中心-内部资料请勿外传成本是一堆数据指标！成本管理中

3、心-内部资料请勿外传成本管理中心-内部资料请勿外传整体情况成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！成本管理中心-内部资料请勿外传成本是项目经营管理决策依据！假设：层高能否增（减）10cm？测算条件：层高3.0m，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.7505.54.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板

4、含量按3.3，梁板约占45%。砌体（m3/m2）0.0074803.20砌体含量按0.2考虑。抹灰（m2/m2）0.133243.20内外墙抹灰按4.0考虑。外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。成本变化合计19.31结论：每增加10cm层高、单方造价增加约20元/m2成本管理中心-内部资料请勿外传全成本管理，以项目经营为中心花该花的钱，办该办的事保证现金流促进销售成本管理目标成本管控成本不超支利润有保障保障利润成本管理中心-内部资料请勿外传主要责任全成本管理，是目标管理控制全成本管理(TotalCostManagement,TCM)全

5、成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。成本管理中心-内部资料请勿外传目1全成本管理认识录2前置管控重要性3成本全过程管控成本管理中心-内部资料请勿外传案例目标成本制定不科学，成本策划管理不到位，直接导致后期成本失控某项目开盘后分析：可售面积预计总收入总开发成本总利润利润率成本阶段(m2)（万元）(万元)（万元）（%）预计总收入下降3.49亿元拿地版目标成本380,427301,534231335268618.

6、91%预计总成本超支1.26亿元调整版目标成本368,537266,64024394010541.13.95%项目净利润率下调幅度56%差额-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%成本管理中心-内部资料请勿外传成本增加原因一：项目前期定位不严谨导致后期方案调整致总成本上升3891万元（总收入未实现溢价），可售单方上升105.58元/m2拿地测算目标成本执行版目标成本差额定位调整项工程量单价总价工程量单价总价（万元）增加成本构成因素分析洋房装修标准提升127591600765512759174094421786别墅装修标准提升35966

7、50234359686030976公寓方案变更3596168260535962379856251项目与产品定位问题绿化工程60967.928017077678345434861779不确定因素测算缺漏合计3891前期调研缺位或错误标准提升：红线外成本疏漏问题装修标准调整，卫浴由惠达改科勒方案调整：原方案按3m平层公寓，新方案调整为5.5mLOFT公寓。绿化调整：目标方案按普通低标准项目考虑，后提高标准成本管理中心-内部资料请勿外传超支原因二：不确定因素测算缺漏导致总成本上升7752万元，可售单方上升210.35元/m2拿地测算执行版目标成本差额增加成本构成因素

8、分析成本项目工程量单价总价工程量单价总