五种良性循环机制逐步形成浦东新区房地产业前景广阔

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1、维普资讯http://www.cqvip.com历￡产南》一一；浦东新区的开发为城市建设用地。显然，转变土地的所有制性质以及是一个城市化过程。使用性质就成了开发、建设的必要前提。作为与上海繁华市中根据浦东新区开发的进展需要，浦东新区采取心外滩仅一江之隔的了实征与预征相结合、近期需求与远期需求相结合处女地，它的开发又的办法。实征土地以满足近期开发的需要，预征以满是土地资源充分利用足土地储备、地价控制、规划管理的需要。的过程I处于上海重浦东新区城市化地区200平方公里规划区范围掏金融、贸易、经济中内实行分期土地预征，是浦东新区开发、开放中一项心的重要时刻，它的富有剖新意义的重要动作。它是

2、接现行的土地补偿开发又是第三产业活动空间形成的过程。因此，浦东标准的30进行费用支付，土地仅以实有耕地面积新区的开发、开放，一开始就把房地产业作为新区经计算，非耕地、宅基地不支付预征费用。通过预征，在济发展的支柱产业进行启动短短两年时间．上百幢土地使用权和使用性质不变的情况下，实现了土地30层以上的金融、商业、贸易大楼确立了项目，有的所有权、管理权的转换，使之纳入城市土地管理的范已经动工}外高桥、盒桥、黯家嘴、张江四个不同功能围，从而有利于对土地进行规划管理、建筑管理，避的市级重点小区成片批租开发}上百平方公里的农免了二次动迁的费用，降低了开发成本。同时．由于田实行了预征。浦东的开发

3、、开放显示了房地产业兴预征支付了30的土地补偿费．到实征时则可接预市的巨大动力．房地产业已成为国内外投资者在浦征之日的计费标准．补足70的余额．从而有效地东新区投资的最“热门”项目，呈现出全面发展的态控制了征地费用上涨的趋势．并使土地因开发而带势．展示出良好前景。笔者拟就上海浦东新区房地产来的增值效益较多地留在国家手中。再者，璜征又成业在发展过程中，已经或正在逐步形成的五种良性为实征工作的前序准备．为实征土地打下了基础，从循环机制．发表一些自己的见解而加速了今后实征工作的进程．使之适应于开发进程的需要。根据市政府的要求，浦东新医集体所有土地首期预征范围为lo7平方公里。第一阶段．对9

4、．51平方公里的三个重点开发小区的启动土地先行预征、实征．其中实征部分为3平方公里。第二阶段，再预浦东新医现有土地350平方公里．其中已征近1oo平方公里土地。通过这一系列的工作，形成划为市区的部分为42。l8平方公里，此外300多平了一个预征而控制征地费用幸实征而产生土地效方公里的土地还是农村地区。因此，开发浦东的一个应”的循环圈。与之相适应的是预征土地所有制性质首要任务就是变农村土地为城市土地．变农业用地22维普资讯http://www.cqvip.com的转换．土地使用性质的转变，以及生地到熟地的转变。三、土地资源管理和土地资产管理相结合，实现投人和产出的良性循环二、土地资本和

5、现金资本相结台实现土地滚动开发的良性循环浦东新区城市化的发展过程，伴随着巨大的开发投入．这些投入主要表现在三个方面。第一是政策作为城市土地．它产生财富的逮径已不是自然投入。中央给予浦东新区的一系列优惠政策．都会带的生物、化学过程，而是作为建筑地段，作为城市经来可观的开发效益，是具有巨大。含金量”的政策，它济、生活的空间载体发挥其价值。因此．要使实征的的实施必然激发内外资对浦东新区土地的需求，从土地变成具有产业价值的不动产．使之成为城市财而提升浦东土地的价值。这就是政策投入的磁场政的主要源泉，就需要在土地上投入大量资率。在上效应第二是浦东新区在1995年之前．就将完成包海．对成片批租的

6、土地进行开发的投资是巨大的·1括道路、桥粱、码头、电厂、术厂、通讯，排污等十大工平方公里的征地动迁费约需1．5亿元，而进行。七通程和其他一些市政配套工程。这些工程所到之处．以一平”还需再投入1．5亿元．这样．如果要浦东新区及工程作用力所波及之处，地价也会明显提升．这就几个市级开发小区分期批租的9．51平方公里的土是大市政投入产主的“乘效效应”。第三是各类项目地进行实征、开发，至少需要3O亿元，要财政章出这的投入。这些项目包括金融、工业、房地产等方面。据笔拨款是不可能的．向银行大量贷款也是不现实的。匡算．“八五期间，浦东新区纳入国内固定资产投资为解决这个问题，浦东新区采取了财政投入取得

7、土计划的各类社会经济项目共计约300亿元人民币。地资本，再通过土地资本与企业社台资金相结合的这些项目的投入、建设．都会大幅度提升土地的价办法．实现土地滚动开发的良性循环。值，并对周边地区产生扩散效应。首先．政府向金桥出口加工区开发公司、外高桥浦东新区的各类开发投入，将迅速改变浦东新区的投资环境和企业营运环境，从而使浦东新区土保税区开发公司，陆家嘴金融贸易开发公司成片出让土地，采取了财政投入．支票转让，土地到位，收入地不断升值。这就要求政府把土地资源管理与土