开发项目流程及分工

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1、开发项目流程及分工主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间土地获取阶段现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部土地规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部收集现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部信息了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让

2、方式和土地款，以及能否调整。拓展部土地了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部总工办初判了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部对接董事局汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部土地现状图（四至电子文件）拓展部深判市场深度调研"销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市

3、场调研"拓展部销售公司项目最终定位销售总工办：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部销售公司总工办成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选总工办：协助进行方案设计和成本测算拓展部总工办开发周期及付款计划总工办、销售公司：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部总工办销售公司项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接董事局深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务公司、法务部：给予技术及资源上的支持拓

4、展部财务公司法务部项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究拓展部项目招商版盈利能力分析拓展部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务公司：制定项目财务数据拓展部财务公司寻找合作伙伴确定财务公司、资产物资中心、法务部：制定合作方式、投资回报拓展部财务公司资产物资中心合作合作方案确定拓展部财务公司资产物资中心资金合作细节确定拓展部财务公司资产物资中心引资（商业计划书）签署战略合作协议"财务公司、资产物资中心：制定合作方式、投资回报行政中心：协议盖章，存档"拓展部财务公司资产物资中心行政中心合作实施（实施阶段）合作公

5、司成立及相关手续办理"财务公司、资产物资中心、法务部：协助办理股权、增资等相关财务问题行政中心：工商局办理公司注册"拓展部财务公司资产物资中心法务部行政中心投方案标项目方案确定总工办：项目方案拓展部总工办投经济标确定土地上限拓展部投标、摘牌拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费"法务部：合同条款的草拟和完善财务公司：提供资金"拓展部财务公司法务部　用地规划许可证土

6、地出让合同法务部协同：提供土地出让合同项目公司法务部　出让金、交易费交费证明财务公司：提供资金缴纳出让金、交易费项目公司财务公司确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表项目公司委托工程咨询资格机构编制申请报告总工办：协助提供相关项目资料项目公司总工办向项目备案机关提交申请报告项目公司建设用地规划许可证项目公司原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）项目公司土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司土地出让合同资产物资中心：提供土地出让合同财务公司：提供付款凭证总工办：提供相关图纸项目公司资产物资中心财务公司总工办核定用地

7、图、核定用地相关图、规划地界坐标图项目公司交费证明缴纳土地费用项目公司1：500现状地形图3份（反楼座）项目公司详规总工办：委托设计详规，资产物资中心签订委托合同项目公司总工办资产物资中心办理土地证土地出让合同项目公司交费证明缴纳土地费用项目公司建设用地规划许可证项目公司地籍图4份（薄膜图）项目公司土地登记申请书项目公司土地确权来源证明文件项目公司申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政中心：提供相关证明资料项目公司行政中心土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司项目公司：提供当地政

8、府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务公司项目公司规划设计阶段区域市场调研"1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查"销售公司：参与协助总工办对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户