上海大华集团大华新界中环1号推广报告

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1、目录从城市到中环1号城市解读—城市性格—城市需求—对[新]上海人的购房调查—城市版块--对中环沿线典型版块及楼盘扫描项目解读—中环1号的产品与价值体系从滨河华城到中环1号品牌定位品牌推广大华新界·中环1号推广报告城市解读城市性格城市需求城市圈层/版块/假想敌解读PART1城市性格品牌上海【品牌市场】一方面城市特征表现为对品牌的偏爱度较高，且易见忠诚型客户；另一方面更是品牌必争之地。【地产市场】对于大规模开发的地产商而言，高知名度和偏好度能够降低推广成本，并更容易在同类竞争对手中胜出，因此各重要品牌汇集上海，争相贩卖与争夺生活/价值观。【促销市场】开发商大打“促销战”，平价房备受关注，市场涌现多

2、种促销措施，包括明折明扣、买房送车、分期首付、买房送现金、差价补贴和两年内无理由退房等。地产上海行业集约化程度的越来越高，地产行业也同样存在产品同质化的趋势。城市化、市政建设、交通等因素逐渐弱化了土地位置的不可替性，社会分工的细化逐渐使主流产品的功能趋于同质。上海大搜索【目标】消费者对于物业的客观需求【内容】置业区域、物业形态、面积及价格【样本数】1192【数据来源】2006年五一房展会抽样调查PART2城市需求解读[新]上海理想置业区域PART1版块选择西东北南松江嘉定黄浦浦东232普陀232长宁192闵行204徐汇200宝山虹口128闽北116静安128卢湾第一序列：浦东普陀第二序列：闵行

3、徐汇长宁第三序列：静安闸北虹口置业集中区域均集于中环理想意愿：内中环。考虑到房价的客观因素与物质承受力，中环沿线将是大多数人的首选[新]上海理想置业区域PART2城市圈层[新]上海人想住/可以住的公寓类型小高层比例达48.8%，多项选择达57.2%考虑到得房率及目前市场供应量购房者对选择小高层已有充分的心理准备[新]上海人理想的置业面积一房呈下滑趋势，在二级市场较受欢迎；两房由于户型精简，总价易控制，逐步成为主流房型选择[新]上海人最认可的单位价格目前被房者最能接受的区间总价为50-150万此外，150万以上的高档住宅也开始被接收[新]上海人最能接受的总价区间市民已不在徘徊于传统的市中心区域[

4、即内环内]而开始考虑所能承受的7000-10000元/M2的空间范围在内中环及中外环寻找自己的理想家园典型选择总价70-100万元两房小高层与多层但不可忽略的是,交通和周边配套设施已成必要考虑因素[新]上海典型消费者总结MyLifebyM.Ring06年10月号中环扫描PART3城市圈层、版块、假想敌解读三林版块万里版块大华版块大华版块交通利好将扩大三林版块需求市场，吸纳部分杭、嘉、湖地区客户生态利好将促使三林成为未来浦东住宅建设发展的一条重要轴线配套成熟，商业极具人气，有望成为浦东第二个商业中心发展较早带来的旧城改造难题将限制整体品质提高三林版块目前非常成熟但项目品质及人口导入素质不一三林版

5、块版块背景■中环线内西起杨高南路,东至浦三路,高青路两侧■公交线路780、219、572、795、988（原633）、632、604■轨道交通隧道一线、隧道九线6、7、8、9号线磁悬浮城市列车（规划）三林版块代表项目万科新里程公立品牌小学(在建)曹鹏艺术中心(在建)万科新里程二期万科新里程一期(在建)万科新里程项目档案■项目参数总建面:33万方一期(高青路南):17万方容积率:1.50绿化率:50%总户数:1600户停车位:1156物管费:2.20元/平米/月首期交房：2007年3月底■社区及周边配套明珠小学近40,000㎡家乐福旗舰店一兆韦德健身会所公立品牌小学曹鹏艺术中心■产品定义:全情和

6、谐社区一兆韦德会所(在建)万科新里程销售档案■销售状况05年11月19日起预定第一批05年12月03日新开第二批第三批公开当日即销90%06提10月15日公开56.57#楼■面积区间二房：90-105平方米三房：115-130平方米■主力房型94平米的2/2/1113平米的3/2/1■均价:8500元/平米万科新里程推广档案■推广通路上海楼市、新地产上海楼市版、租售情报新闻晨报、文汇报、房地产时报、新民晚报解放日报、东方早报、新闻晚报、青年报网站■现阶段推广主题和谐社区特色户型品质生活■现阶段主题活动针对业主的摄影沙龙北邻大华成熟社区，西接中环线，南望普陀真如城市副中心政府规划起点高（绿化率4

7、7%，人均17平米）+顶级豪宅之推动力社区配套目前渐趋成熟目前公交线路仍较匮乏，未来可能成为西北地区交通枢纽万里版块起步较晚但呈上升势态，目标为示范性住宅群万里版块万里版块代表项目大华愉景华庭项目背景■中环线内西起万泉路,东至水泉路,南临新村路临行知公园、万里中心绿地较近■公交线路紧邻112路终点站107、766、510、62、838、937■轨道交通轨道7号线（在建中）轨道11号线（规划中）大华