深圳华强北商城操作策略定稿

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1、华强地铁商城操作策略[沧海横流，方显出英雄本色]策划:陈明中2004/10/18地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！第一部分市场研判小引本案重点调查东门、华强北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查，侧重于价格对比。本案对广州、上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析，此次不再罗列。抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。东门商圈解读东门目前在售的商场调查如下：新2000广场（地铁上盖）位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，

2、总建筑面积为34716M2，总高10层，其中裙楼商场4层，发售铺位共620间。一层租价：300元/M2层数售价经营范围一层7万---10万元/M2专营少见少女用品二层7万元/M2新潮服饰和精品三层未发售娱乐城四层未发售娱乐城该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一部分称为新2000广场，东面较小的一部分称为汇商名苑。南塘商业广场该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南辅路，在售的部分为靠深南辅路的两层裙楼商铺，一楼价格平均为7.5万/M2，二楼采用一口价的方式，每平方米3万元。深圳百货广场该商场位于深南东路，与人民南

3、路交汇处，该楼已为现楼，但迟迟未做内部装修，较长一段时间未对外发售，因此引起业界的各种猜测，今年初开始对外发售，效果不甚理想，但其毕竟位于步行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼均价8万元/M2。金世界商业中心（临近地铁老街站）位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。层数均价经营范围一层9--14万元/M2名表、化妆品、名牌服装二层50000元/M2普通牌子男女装三层28000元/M2体育用品四层不售酒楼五层不售酒楼六层不售写字楼方海商苑（女人天地

4、）方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东门步行街人流量最大的街道。该项目占地6119.1M2总建筑面积25100M2。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼共12700M2，整个项目分为两个部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的为靠二横街的部分商铺，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。楼层价格经营范围一层8万元/M2自主经营二层4.5万元/M2自主经营三层出租280元/M2月女式服装、化妆品等用品德奥商城南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层，首层铺位36个，二层101个均以小面积分割，面积从6.97M2到33

5、.31M2不等，总体来说，供应量较小，未做媒体广告宣传，销售情况依然较好。一楼均价为9万元/M2，二楼均价4万元/M2。明华广场位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场以上为住宅。一层最低价为9.8万元/M2，最高价为20.8万元M2。层数价格经营一层均价12万/M2独立铺位，多种经营2-5层出租价格未定服装、布匹配套市场六层未定儿童用品世界东门铜罗湾•八达商城（东门地铁口）位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。售价：地面1层：10万M2地下负1层：4万、5万、9万、10万/M2不等

6、。地下负2层：同上（临地铁通道口一个铺售11万10万M2）租价：3500M2名称位置概况楼层商场面积（M2）商铺间隔（M2）平均售价（元）平均租价（元）推出时间入伙时间鑫辉中心深南东路北侧靠近地铁站47000灵活整体转让给银行不详96年97年底中威商业广场人民北路较南段东两面临街4（包括地下层）1000010-100一层60000元二层35000元一层800元二层200元96年初97年底老东门商城（西宫）解放路北侧租户多为港人630003-30——一层1000元二层800元不详93年大世界商城解放路南侧规模大，临三条路5350010-49一层73000元二层43000元一层

7、800元二层300元97年中99年中旺角购物广场东门中路西侧临两条繁华街道452008-28一层70000元二层30000元一层700元二层300元97年97年目前已形成繁华商业街的道路有人民二横街、风貌街、解放路、东门中路，这些街铺的价格区间及经营范围见下表：位置租金价格（使用面积）经营范围风貌街、中威商业广场800-1100元服装、鞋类、小商品二横街、解放路500-800元服装、鞋类、小商品、电器等新园路、人民北路北段、立新路260-400元服装、小商品、餐饮罗湖商业城一楼铺位租金：5M2铺1.8万/月。出租率