中金房地产行业策略final

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1、0分析员：宁静鞭（SAC执业证书编号：S0080511010003）2012年11月动人春色无须多，2013选个股法律声明一般声明本报告由中国国际金融有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见

2、进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。

3、中金公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。中金公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告亦可由受香港证券和期货委员会监管的中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告亦可由受新加坡金融管理局监管的中国国际金融（新加坡）有限公司(“中金新加坡”)仅向符合新加坡《证券期货法》及《财务顾问法》定义下的认可投资者及/或机构投资者提供。提供本报告于此类投资者,有关财务顾问将无需根据新加坡之《财务顾问法》第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询，在新加坡获得本报告的人员

4、可向中金新加坡提出。本报告亦可由受英国金融服务监管局监管的中国国际金融（英国）有限公司（“中金英国”）仅向中金英国分类为专业投资者及/或合格对手方的客户提供，本报告并未提供或者打算提供给任何他人使用。中金公司亦可依据其他国家或地区的法律法规和监管要求于该国家或地区提供本报告。特别声明在法律许可的情况下，中金公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。研究报告评级分布可从h

5、ttp://www.cicc.com.cn/CICC/chinese/operation/page4-4.htm获悉。与本报告所含具体公司相关的披露信息请访问http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的相关个股报告。评级标准：分析员估测12个月之内绝对收益20%以上为“推荐”、10%~20%为“审慎推荐”、-10%~10%为“中性”、-20%~-10%为“减持”、-20%以下为“回避”。本报告的版权仅为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。2我们的结论：五大金股拿一年

6、，地产小票择时换中国城镇化的方向►城镇化速度：未来10年，城镇化“降速提质”，年增速放缓至1个百分点。►城镇化趋势：城市间更加均衡发展，大城市郊区化，农村工业化助推小城镇加速发展。中长期的住房市场►存量住宅：我们估计，城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米►购房人群：二线城市约40%住宅被地级市购房者买走。►区域分布：买房集中于三四线，三线城市市辖区已经户均一套房。►潜力需求：每年刚性需求6~7亿平米，弹性需求2.5~3亿平米。2013年行业指标预测►行业整体较为平稳：投资增速仍将下移，预计将降速至10%左右；全国销售面积小幅增长4%，房价小幅上涨5%，主要因结构

7、性因素；新开工同比小幅回暖5%。►政策中性，保民生控房价：整体方向依然是控房价；放松将滞后于其他行业，限购难以放松。投资机会梳理►A股投资建议：趋势前低后高；从配置行业到精选个股，分享个股盈利增长推动的稳定20%回报看好ROE持续提升的公司，集中度提升，周转至上的公司是首选。。推荐：五大金股：万科、招商、保利、金地和荣盛。中南、廊坊发展（未覆盖），阳光城（未覆盖）为何看前低？通胀开始上行，房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；开发商盈利率开始恢复