中金公司房地产行业系列分析之4：土地篇

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3、gyu3@cicc>投资提示：伴随着18亿亩耕地的严守及土地招牌挂制度，我国房价出现了大幅度飙升，土地特性、土地制度和政策决定了地价走势，房价也同时决定了地价，但中国垄断的土地出让制度使得只涨不跌的地价反过来推升了房价，我们认为土地混乱背后隐含制度的缺陷和特定发展期的局限，中国土地不稀缺，但需要时间，随着制度的完善以及时间的推移，土地短缺情况将明显改善，一定期间内，阶段性的土地泡沫将存在，拥有土地资源的公司将受益。理由：1）抑制房价，土地政策是核心：土地招牌挂制度实施是房价上涨的根源，土地供应不足助长了地价只涨不跌的神话，地王频生反过来助推了房价的飙升。高房价的解决其核心之

4、一是土地政策，释放供给抑制地价是关键。2）土地财政困局难解：作为预算外收入的土地出让金相当于地方财政的34%，土地出让净收益相当于财政缺口的94%。土地收益是城市公共投资、工业开发投资、保障性住房建设以及政府融资平台的重要支撑；我们认为土地财政近期不可能发生大的改变，土地短缺背后是地方政府作为土地的唯一供应方和地价上涨的最大受益者。3）土地并不稀缺，但需要时间。我国不仅城市建设用地占比非常低，居住用地占比也很低，未来土地供给增加潜力很大，主要靠城镇化和郊区化。但受经济发展和土地制度制约，供给的释放需要时间。其中农村建设用地利用将是土地市场最大的变革和经济推动力之一。4）地价

5、仍将上涨，与房价占比有提高空间：国际比较看，地价占房价比重从20%~80%不等，我国目前20%~50%的占比处于合理水平，未来地价占比将有小幅提升空间，一二线城市上升空间更大，地价并非只涨不跌，但相对来说我国土地制度和经济发展模式限制了地价下跌空间。5）农村集体建设用地流转是趋势。我国城市、农村二元土地结构制约了土地市场健康发展，我们认为农村建设用地流转是大势所趋，农村集体建设用地流转将是平衡城乡差距，打破城乡发展二元结构以及有效增加土地供应的最有效办法，将推动中国经济保持快速前行的制度性改革措施。其中解决小产权房是重要内容之一。股票建议：过去开发商利润的主要来源在于低价土

6、地高价卖房，但随着土地供给的增加、打击囤地及土地增值税的严格征收，未来地价增值收益将受到遏制，开发商将从项目高周转、低融资成本以及高附加值方面获得差异化收益，我们短期内看好拥有土地资源的公司，中长期来看，高周转及拥有定价能力的公司将更看好。房地产：2010年5月26日目录土地短缺推升房价............................................................................................................................4土地招牌挂推高了地价抑制了土地供给....

7、.........................................................................................4土地供求关系紧张、地价一路走高....................................................................................................4地王频出，土地招拍挂溢价率和收益率不断提升.................................