《1中金公司--房地产行业分析之一政策篇房价不跌,政策难安》

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1、观点聚焦研究报告2010年5月13日房地产研究部白宏炜房价不跌，政策难安分析员，SAC执业证书编号：S0080200010016baihw@cicc.com.cn房地产行业系列分析之一：政策篇雍莹雪联系人yongyx@cicc.com.cn投资提示：史上最强政策终于接近尾声，尽管政策效果尚需时间观察，但房价上涨已受遏制，只是调整幅度和时间取决于已有政策执行及后续政策推出，本份报告整理了我国房地产行业相关政策对地产板块的影响，我们认为过于严厉的需求抑制政策不具有持续性，土地能否按计划增加是此次政策调控区别以往的关键。地产股已超

2、跌，但短期内难有表现。理由：1）当前房价调控已成政治目标，房价不跌，政策不会罢休，且要求短期效果明显，我们认为此次政策最严厉之处在于信贷的紧缩和各种税费（尤其是土地增值税）的严格征收，这些措施对打压房价已没有问题，严格执行甚至可能出现矫枉过正，就政策风险而言，已基本释放；2）参照国际经验，解决住房问题只有靠市场，尤其是中国这么大的国家，就现有政策而言，除增加持有环节税费之外，政府能做的已到极至；3）国际经验表明，房价是宏观问题，影响房地产周期最重要的因素是宏观经济，经济发展较快的阶段，地产价格将呈逐步上涨态势，从大趋势上看与

3、短期政策的关联度不大；预计未来我国经济仍将处于快速增长期，房地产向上大趋势未改。4）各国经验表明，住房政策是阶段性的政策，保障性住房政策和对需求的抑制政策主要在住房短缺阶段，当住房总量充裕，政府将转变为通过差异化利率或税收及补贴来保障低收入阶层。5）由于政策出台带来的房价和股价过度下跌都是买入机会；6）政策短期打压股价的效果非常明显，历史来看，政策出台后1~3个月股价跌幅在20%~40%，08年经济压力下，跌幅超过50%，此次政策程度较以往更为严厉，如果近两年经济不出现大的变化，则目前股价调整已经充分。股票建议：从05年以来

4、，较大的政策波动性带来了巨大的股价波动，这次也不例外，短期来看，宏观政策而非行业政策将是下一步的重心，包括信贷、利率、汇率以及财政政策等，短期内行业政策风险已经释放，目前股值处于偏低水平，随着房价的调整，成交量开始回升，地产板块将迎来较好的投资机会。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(

5、1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新加坡）有限公司提供于符合FinancialAdvisersRegulationsandtheSecuritiesandFuturesActandRegulations定义下的accreditedinvestorsand/orinstitutionalinvestors。发布本报告于此类投资者,有关财务顾问将不需要根据新加坡之FinancialAdvisersAct第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询,新加坡的收件人可向中

6、金新加坡公司提出。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产：2010年5月13日目录房价不跌，政策难安.........................................................................................................................3我国房地产行业政策的回顾与展望.............................................

7、.........................................................4回顾...............................................................................................................................................4展望...........................................................

8、....................................................................................9政策不改行业长期向上趋势................................................