分析房地产系列之必知周期篇

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1、必知周期篇保利投顾研究院研判市场走势的核心方法掌握市场周期规律，做到心中有尺两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）从中长期来看，房地产行业也符合生命周期的发展规律经济学家弗农（Vernon）率先提出产业生命周期理论即房地产生命周期理论的基础。房地产行业必然也要经历初创期—成长期—成熟期——萎缩期等四个阶段。图：产业生命周期模型左肩右肩生命周期判断核心成熟期量增长至峰值后出现下降，增速由高至低房地产作为经济社会发展重要支柱产业，遵循产业生命周期的基本规律行业盈利能力下降，利润率出现明显下滑Hello面霸，这里有更多校招大礼包保

2、利投顾研究院两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）判断依据：重点关注年成交量、行业利润率指标判断房地产行业生命周期阶段变化的核心标准是成交量和企业利润率的变化。2011年前后，房地产增速明显放缓，行业整体平均利润出现趋势性下滑。根据周期判断，我国房地产行业已从快速成长期步入到了成熟期。图：全国商品住宅销售面积（亿㎡）图：TOP房企2010-2016年销售毛利率（%）16初创期成熟期50成长期14总量峰值40华润置地，1233.741030华夏幸福，33.03820绿地，15.116房改10融创，13.72土改取消福利房分配

3、4深圳“第一拍”住宅全面商品化0商品房概念得以开展20102011201220132014201520162保利碧桂园恒大华润置地华夏幸福绿城绿地融创万科中海01986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020Hello面霸，这里有更多校招大礼包保利投顾研究院两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）美国经验：经济

4、、人口等因素持续改善背景下，生命周期可得以延续主体基本面（经济增长、城镇化率、人口数量和结构等）的差异化，成熟期可得到时间上的延续。日本第二轮泡沫破灭后房地产市场进入萎缩期，主因是经济衰退、人口老龄化、城镇化进程减慢。美国房地产成熟期得以延续，则是由于经济实力雄厚，移民人口持续增长支撑。图：日本房地产销售套数和GDP增速（千套；%）图：1963.1-2016.4美国每月新房销售套数及同比增速（千套）15025140成长期成熟期衰退期成长期成熟期13020120总量峰值110151009010807056050第一次房产泡沫第一次房

5、产泡沫04030(5)20生命周期得以延续100-10(10)销售套数GDP增速（%）1963-011964-071966-011967-071969-011970-071972-011973-071975-011976-071978-011979-071981-011982-071984-011985-071987-011988-071990-011991-071993-011994-071996-011997-071999-012000-072002-012003-072005-012006-072008-012009-072011

6、-012012-072014-012015-07Hello面霸，这里有更多校招大礼包保利投顾研究院两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）深圳现象：城市生命周期的延续很可能表现为空间上的转移受城市土地影响，生命周期延续更多的表现为空间上的转移。科技、资金、精英为深圳注入强大动能，加之房地产市场供应量不足，周边惠州、东莞、中山承接了其大量的外溢需求。苹果产品则通过更新换代实现生命周期的延续。图：深圳房地产销售面积和均价（万㎡；元）906000080500007060400005030000403020000201000010不

7、断创新00不断升级换代成熟期得以不断延续……2011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-05成交面积（万㎡）成交均价（元）Hello面霸，这里有更多校招大礼包保利投顾研究院两个周期规律

8、：1）房地产行业生命周期（中长期）一座城市房地产发展的本质，是其经济、人口、资本等基本面因素的综合投射结果即人口、经济和资本决定房地产市场的生命周期，其中人口是最核心的因素房地产市场人口是最核心的因素经济增