2011教学辅导16章教学辅导

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1、第十六章境外物业管理介绍一、教学提示“他山之石，可以攻玉”，了解和学习境外先进和成功的物业管理经验，有助于在我国物业管理发展的道路上少走弯路。本章就我国香港特别行政区物业管理的发展历程、新加坡物业管理发展现状、日本以及美国物业管理的产生和发展特点等作了详细介绍。二、重点讲解1、香港物业管理1)香港住宅的管理随着廉租屋和居屋的建造，高层建筑和屋村规模不断扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，政府对物业管理的工作开始给予重视。香港专业性房屋管理在政府关注下逐步形成和完善，物业管理业也随之发展起来，并成

2、为香港房地产业中一个日益重要的部门。到1992年底为止，全港约有专业物业管理公司450多家，其中规模较大的约100家。在香港房屋委员会和房屋协会所建的屋村，都有一位房屋事务经理作为主管，并有一组受过训练的职员协助管理屋村。他们经常与居民的互助委员会和居民组织开会，商讨有关屋村环境的改善及治安等问题。房委会和房屋协会也为各屋村指定一个维修及改善计划，维持各项服务的水准，以防止楼宇结构恶化情况发生。另一方面，由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。

3、当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，若无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约余下全部年限内妥善管理该屋村。因此，也就出现了由发展商为私人楼宇提供专业化管理的形式。同时，香港政府也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。1970年，香港政府制定了“多层建筑物条例”，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”，主持或参与所住大厦的日常管理事务。它可以向住户

4、收取管理费，雇用员工，也可以委托专业管理公司，为大厦提供多方面服务，使楼宇和屋村的管理更臻完善。“香港物业管理公司协会”于1989年成立，主要的物业管理公司都是协会会员。物业管理公司协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同行业进行监督。所有这些，都使楼宇及屋村管理更加全面、深入，更富有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而该协会的成立成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。2）香港物业管理法制化建设香港素以“自由主义”著称，又以法治闻名，二者有机结合，构成“活而不乱，管而不死”的所

5、谓“大笼子”政策。楼宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井，就事论事。因而建立健全法制体系，确立人们的行为准则，是十分必要的。（1）公共契约：公共契约属于协议、合约性质、反映楼宇、屋村各个方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。公共契约具有法律效力，它的制定、执行和修改，均须以有关法律、法令为依据，在法律上对签署各方，包括发展商、管理公司、业主及其承租人都有约束力，各参与公契签署者均须遵守。(2)房屋条例。该条例是为房屋委员会的设立、各级组织机构管理权

6、限的明确而制订的。于1973年4月1日公布，列为香港法例第283章。房屋条例给楼宇和屋村管理机构设置和权限提供较高层次的法律依据。(3)建筑物管理条例。该条例旨在便利建筑物或建筑物群内各单位业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订立的条文。该条例为香港法例344章。1970年6月制定，1993年作了修改。根据此条例，楼宇、屋村的业主有权成立自己的组织——业主立案法团。(4)规划条例。规划条例既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依据，它在依法治城和依法治区

7、中，均有基础性的作用。该条例香港早在1939年即行制定，并列为香港法例的第131章。该法例要求城市规划要“像设计一座大厦的造型一样，通过进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该法例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市、进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物，从事楼宇、屋村管理的法律依据。(5)消防条例。该条例对预防和制止火灾做出规定，这是楼宇、屋村管理的重要依据和法律保证。法例规定，任何没有消防装置或设备楼宇的业主，或业主不在场时，其住客须

8、随时保持该幢装置或设备操作效能良好，并须每12个月至少由注册的消防装置承办商检查该幢消防装置及设备一次。(6)公共卫生条例。对维护楼宇、屋村的公共卫生作出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。(7)防止贿赂条例。把廉政建设具体化、法制化，对健全和加强管理有着深刻的意义。根据《防止贿赂条例》第九条，任何雇员，包括受雇为大厦管理员、清洁工或维修工的，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，也同属违法。”2、新加坡物业管理新加坡